5 benefits of investing in this unique theme
Srinivas Rao Ravuri
CIO – Equity
PGIM India MF.
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Srinivas summarizes 5 benefits of investing in PGIM India’s new Global Real Estate Securities FoF:
- Unique opportunities which are either not available in India or it lacks the global scale and depth e.g. Logistics, Cold Storage Facilities, Warehousing, Data Centres, Assisted Living etc.
- Potential to act as an hedge against inflation and historically has outperformed stocks during periods of higher inflation.
- Provides Indian investors an access to participate in the upside that the real estate sector offers over the longer term in a convenient manner, through a planned SIP or lumpsum investment.
- Global Real Estate FoF provides portfolio diversification opportunities and investors who are already allocating towards international equities can look to diversify into hard assets which have different characteristics and has lower correlation with Indian equities.
- Indian investors can also look to benefit from the long term trend of rupee depreciation against the dollar, which can enhance the returns profile.
WF: Your new global real estate securities FoF invests in real estate owners (REITs) rather than real estate developers – which is what we in India commonly understand as real estate stocks – if we understand it correctly. What would be the kinds of income generating real estate that these REITs typically own?
Srinivas: To answer the first part, investing in global real estate securities FoF is indeed very different to investing in real estate developers in the form of listed stocks, which is what we are typically exposed to in India, both in terms of commercial or residential developers. A developer typically buys lands, constructs building and then look to sell it, whereas a Global real estate securities FoF predominantly invests in REITs* and real estate securities, which own or operate assets which are already producing regular income and have been leased out. Thus the basic characteristics of the two is very different and investing in real estate developers is an equity investment whereas investing in REITs is a different asset class altogether which can provide income generation as well as possible capital appreciation.
A Fund of Fund (FoF) investing globally into different real estate opportunities whether it is Data Centres, Self storage, Assisted Living, Healthcare etc combined with geographical diversification of investing in U.S, European, Asia Pacific among other regions represent potential for Indian investors which is unique. Global Real Estate currently represents opportunities in various sub-sectors, which are either not available in India or it lacks the global scale and depth.
(*Real Estate Investment Trust)
WF: What are typical returns from global REITs? What is the typical split between rental income and capital appreciation?
Srinivas: Participation through a REIT structure can offer potentially higher income opportunities. In addition, listed REITs can provide capital appreciation opportunities also, over the long-term. In the last 20 years, 40% of the performance has been through Income for listed REITs*.
For the first 44½ years of the FTSE NAREIT All Equity REIT Index (tracks listed U.S REITs) between Jan 1972 to June 2016, REITs outperformed the S&P 500 index by nearly 2% per year, by delivering 12.18% CAGR return as against 10.30% generated by S&P 500 Index.
However over the past 5 year, the FTSE NAREIT All Equity REITs index has underperformed S&P 500 index by 9.55% per year. If there is a possible revert to the mean, REITs could potentially outperform stocks going forward.
(* as of 31/3/2021, based off the S&P Developed BMI Index. Source: PGIM Real Estate: The Case for Global Real Estate. Past Performance is not indicative of future returns. Source: Morningstar. FTSE NAREIT. Standard & Poor’s. Analysis as of June-30-2021)
WF: Why are REITs considered a sound investment in an inflationary environment?
Srinivas: Hard assets like Real Estate tend to see their value increase as replacement cost increases over long term, especially during inflationary times. Real estate rents tend to increase when prices do, as many leases are tied to inflation.
Historically there has been a strong trend of REITs outperforming stocks significantly during periods of elevated inflation. Historically, during period when inflation has been around 3-4%, REITs have outperformed stocks by 12.7% annualized. During periods when inflation has been 4%+ REITs have outperformed stocks by 3.6% annualized.
In the current inflationary environment which may or may not be transient, Global Real Estate FoF provides portfolio diversification and adds another element to asset allocation, for Indian investors.
WF: What is the geographic mix of investments of the underlying fund?
Srinivas: The underlying fund has exposure of 62.2% towards North America, which is neutral allocation compared to the benchmark. It has 12.3% exposure to Japan, Pacific Rim ex-Japan is 8.4% of the portfolio, Europe ex-UK is 10.8% of the portfolio and U.K has 6% exposure.
WF: The fund has delivered a 31% return in the last 1 year vs a 7.2% CAGR since inception in 2015. What were the drivers of this strong capital appreciation? Looking ahead, will capital gains now be restricted after this huge run-up, thus impacting total returns in the coming years?
Srinivas: The recent short term performance in the last 1 year has to be looked into the context of the fall seen during the stress that the real estate sector went through during the pandemic. As highlighted earlier, the last 5 years returns for Real Estate globally has been subdued compared to its own long term averages and there is a possibility of mean reversion. Real estate may see a start of a new cycle as globally companies adjust to the thought process of just-in-case from earlier just-in-time thus resulting in demand for space and storage with all its requirement of hygiene and safety standards in the post covid world, and thus REITs may offer a spread in terms of yields and also capital appreciation. Also, in an inflationary environment real estate tends to outperform and thus provide a good hedge.
WF: Excess global liquidity over the last decade has caused asset prices to boom – and global real estate has been a big beneficiary – unlike domestic real estate. With liquidity globally set to reduce going forward, will this negatively impact prices of commercial properties owned by REITs?
Srinivas: Any withdrawal of global liquidity will be gradual and central banks around the world will be conscious to not derail the still fragile recovery of the economy. Certain traditional REITs like commercial properties may see some impact, however some speciality REITs (for e.g Senior and Assisted living centres) have displayed resilient cash flows even during the pandemic. In a rising interest rate scenario and higher inflationary expectations, hard assets have the potential to relatively outperform other asset classes.
WF: What is the investment argument for this fund for an Indian investor?
Srinivas: The predominant reason why an Indian investors should look at this fund, is that he gets the opportunity to own income generating real assets in developed world in a very convenient manner. Although there are other routes available to own and invest in real estate globally, however, a global real estate FoF provides easy access, daily liquidity, taxation efficiency over the long term and no other regulatory burden like declaration and jurisdiction issues. The biggest challenge of investing in physical property is illiquidity, whereas a global real estate securities FoF aims to provide similar participation, with the added advantage of daily NAV based liquidity.
To summarize, Indian investors can broadly benefit in 5 ways via investing in a global feeder fund investing in real estate opportunities around the world. Firstly, it provides unique opportunities which are either not available in India or it lacks the global scale and depth e.g. Logistics, Cold Storage Facilities, Warehousing, Data Centres, Assisted Living etc. Secondly, real estate has the potential to act as an hedge against inflation and historically has outperformed stocks during periods of higher inflation. Thirdly, it provides Indian investors an access to participate in the upside that the real estate sector offers over the longer term in a convenient manner, through a planned SIP or lumpsum investment. Fourthly, Global Real Estate FoF provides portfolio diversification opportunities and investors who are already allocating towards international equities can look to diversify into hard assets which have different characteristics and has lower correlation with Indian equities. In addition Indian investors can also look to benefit from the long term trend of rupee depreciation against the dollar, which can enhance the returns profile.
श्रीनिवास ने पीजीआईएम इंडिया के नए ग्लोबल रियल एस्टेट सिक्योरिटीज एफओएफ में निवेश के 5 लाभों का सारांश दिया:
- अद्वितीय अवसर जो या तो भारत में उपलब्ध नहीं हैं या इसमें वैश्विक स्तर और गहराई का अभाव है जैसे लॉजिस्टिक्स, कोल्ड स्टोरेज सुविधाएं, वेयरहाउसिंग, डेटा सेंटर, असिस्टेड लिविंग आदि।
- मुद्रास्फीति के खिलाफ बचाव के रूप में कार्य करने की क्षमता और ऐतिहासिक रूप से उच्च मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान स्टॉक से बेहतर प्रदर्शन किया है।
- एक नियोजित एसआईपी या एकमुश्त निवेश के माध्यम से, भारतीय निवेशकों को अपसाइड में भाग लेने की पहुंच प्रदान करता है जो रियल एस्टेट क्षेत्र सुविधाजनक तरीके से लंबी अवधि में प्रदान करता है।
- ग्लोबल रियल एस्टेट एफओएफ पोर्टफोलियो विविधीकरण के अवसर प्रदान करता है और निवेशक जो पहले से ही अंतरराष्ट्रीय इक्विटी के लिए आवंटित कर रहे हैं, वे हार्ड एसेट्स में विविधता लाने की तलाश कर सकते हैं, जिनकी अलग-अलग विशेषताएं हैं और भारतीय इक्विटी के साथ कम सहसंबंध है।
- भारतीय निवेशक डॉलर के मुकाबले रुपये के मूल्यह्रास के दीर्घकालिक रुझान से भी लाभ उठा सकते हैं, जो रिटर्न प्रोफाइल को बढ़ा सकता है।
डब्ल्यूएफ: आपकी नई वैश्विक रियल एस्टेट प्रतिभूतियां एफओएफ रियल एस्टेट डेवलपर्स के बजाय रियल एस्टेट मालिकों (आरईआईटी) में निवेश करती है - जिसे हम भारत में आमतौर पर रियल एस्टेट स्टॉक के रूप में समझते हैं - अगर हम इसे सही ढंग से समझते हैं। इन आरईआईटी के पास आम तौर पर किस प्रकार की आय उत्पन्न करने वाली अचल संपत्ति होगी?
श्रीनिवास: पहले भाग का उत्तर देने के लिए, वैश्विक अचल संपत्ति प्रतिभूतियों में निवेश करना एफओएफ वास्तव में सूचीबद्ध शेयरों के रूप में रियल एस्टेट डेवलपर्स में निवेश करने के लिए बहुत अलग है, जो कि हम आम तौर पर भारत में वाणिज्यिक या आवासीय दोनों के रूप में सामने आते हैं। डेवलपर्स। एक डेवलपर आम तौर पर जमीन खरीदता है, इमारत का निर्माण करता है और फिर उसे बेचने के लिए देखता है, जबकि एक वैश्विक अचल संपत्ति प्रतिभूतियां FoF मुख्य रूप से REITs* और अचल संपत्ति प्रतिभूतियों में निवेश करती हैं, जो पहले से ही नियमित आय का उत्पादन करने वाली संपत्ति का स्वामित्व या संचालन करती हैं और उन्हें पट्टे पर दिया गया है। इस प्रकार दोनों की बुनियादी विशेषताएं बहुत अलग हैं और रियल एस्टेट डेवलपर्स में निवेश करना एक इक्विटी निवेश है, जबकि आरईआईटी में निवेश पूरी तरह से एक अलग परिसंपत्ति वर्ग है जो आय सृजन के साथ-साथ संभावित पूंजी प्रशंसा भी प्रदान कर सकता है।
फंड ऑफ फंड (एफओएफ) विश्व स्तर पर विभिन्न रियल एस्टेट अवसरों में निवेश कर रहा है, चाहे वह डेटा सेंटर, सेल्फ स्टोरेज, असिस्टेड लिविंग, हेल्थकेयर आदि हो, अन्य क्षेत्रों में अमेरिका, यूरोपीय, एशिया प्रशांत क्षेत्र में निवेश के भौगोलिक विविधीकरण के साथ संयुक्त रूप से भारतीय निवेशकों के लिए क्षमता का प्रतिनिधित्व करता है। निराला है। ग्लोबल रियल एस्टेट वर्तमान में विभिन्न उप-क्षेत्रों में अवसरों का प्रतिनिधित्व करता है, जो या तो भारत में उपलब्ध नहीं हैं या इसमें वैश्विक स्तर और गहराई का अभाव है।
(*रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट)
डब्ल्यूएफ: वैश्विक आरईआईटी से विशिष्ट रिटर्न क्या हैं? किराये की आय और पूंजी वृद्धि के बीच विशिष्ट विभाजन क्या है?
श्रीनिवास: आरईआईटी संरचना के माध्यम से भागीदारी संभावित रूप से उच्च आय के अवसर प्रदान कर सकती है। इसके अलावा, सूचीबद्ध आरईआईटी लंबी अवधि में पूंजी प्रशंसा के अवसर भी प्रदान कर सकते हैं। पिछले 20 वर्षों में, 40% प्रदर्शन सूचीबद्ध आरईआईटी* के लिए आय के माध्यम से किया गया है।
जनवरी 1972 से जून 2016 के बीच FTSE NAREIT ऑल इक्विटी आरईआईटी इंडेक्स (ट्रैक लिस्टेड यूएस आरईआईटी) के पहले 44½ वर्षों के लिए, आरईआईटी ने एसएंडपी 500 इंडेक्स को लगभग 2% प्रति वर्ष से बेहतर प्रदर्शन किया, 10.30% के मुकाबले 12.18% सीएजीआर रिटर्न देकर। एस एंड पी 500 इंडेक्स द्वारा।
हालांकि पिछले 5 वर्षों में, FTSE NAREIT All इक्विटी REITs इंडेक्स ने S&P 500 इंडेक्स को 9.55% प्रति वर्ष से कमतर किया है। यदि माध्य में संभावित वापसी है, तो आरईआईटी संभावित रूप से आगे बढ़ने वाले शेयरों को मात दे सकता है।
(* 31/3/2021 तक, एसएंडपी विकसित बीएमआई इंडेक्स के आधार पर। स्रोत: पीजीआईएम रियल एस्टेट: ग्लोबल रियल एस्टेट के लिए मामला। पिछला प्रदर्शन भविष्य के रिटर्न का संकेत नहीं है। स्रोत: मॉर्निंगस्टार। एफटीएसई नरेइट। स्टैंडर्ड एंड पूअर्स . जून-30-2021 तक का विश्लेषण)
डब्ल्यूएफ: मुद्रास्फीति के माहौल में आरईआईटी को एक अच्छा निवेश क्यों माना जाता है?
श्रीनिवास: रियल एस्टेट जैसी हार्ड एसेट्स के मूल्य में वृद्धि देखने को मिलती है क्योंकि लंबी अवधि में प्रतिस्थापन लागत बढ़ जाती है, खासकर मुद्रास्फीति के समय में। जब कीमतें बढ़ती हैं तो रियल एस्टेट किराए में वृद्धि होती है, क्योंकि कई पट्टे मुद्रास्फीति से बंधे होते हैं।
ऐतिहासिक रूप से उच्च मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान आरईआईटी के शेयरों के बेहतर प्रदर्शन की एक मजबूत प्रवृत्ति रही है। ऐतिहासिक रूप से, उस अवधि के दौरान जब मुद्रास्फीति लगभग 3-4% रही है, आरईआईटी ने स्टॉक को सालाना 12.7% से बेहतर प्रदर्शन किया है। उस अवधि के दौरान जब मुद्रास्फीति 4% + REITs ने स्टॉक को 3.6% वार्षिक रूप से बेहतर प्रदर्शन किया है।
मौजूदा मुद्रास्फीति के माहौल में, जो क्षणिक हो भी सकता है और नहीं भी, ग्लोबल रियल एस्टेट एफओएफ भारतीय निवेशकों के लिए पोर्टफोलियो विविधीकरण प्रदान करता है और परिसंपत्ति आवंटन में एक और तत्व जोड़ता है।
डब्ल्यूएफ: अंतर्निहित फंड के निवेश का भौगोलिक मिश्रण क्या है?
श्रीनिवास: अंतर्निहित फंड में उत्तरी अमेरिका के प्रति 62.2% का जोखिम है, जो बेंचमार्क की तुलना में तटस्थ आवंटन है। इसका जापान में 12.3% एक्सपोजर है, पैसिफिक रिम एक्स-जापान पोर्टफोलियो का 8.4% है, यूरोप एक्स-यूके पोर्टफोलियो का 10.8% है और यूके में 6% एक्सपोजर है।
डब्ल्यूएफ: फंड ने पिछले 1 साल में 31% रिटर्न दिया है, जबकि 2015 में स्थापना के बाद से 7.2% सीएजीआर। इस मजबूत पूंजी प्रशंसा के चालक क्या थे? आगे देखते हुए, क्या इस विशाल रन-अप के बाद अब पूंजीगत लाभ प्रतिबंधित हो जाएगा, जिससे आने वाले वर्षों में कुल रिटर्न प्रभावित होगा?
श्रीनिवास: पिछले 1 साल में हाल के अल्पकालिक प्रदर्शन को उस तनाव के दौरान देखी गई गिरावट के संदर्भ में देखा जाना चाहिए, जिससे रियल एस्टेट क्षेत्र महामारी के दौरान गुजरा था। जैसा कि पहले प्रकाश डाला गया था, वैश्विक स्तर पर रियल एस्टेट के लिए पिछले 5 वर्षों के रिटर्न अपने स्वयं के दीर्घकालिक औसत की तुलना में कम हो गए हैं और औसत उलट होने की संभावना है। रियल एस्टेट में एक नए चक्र की शुरुआत हो सकती है क्योंकि विश्व स्तर पर कंपनियां पहले के समय-समय पर जस्ट-इन-केस की विचार प्रक्रिया को समायोजित करती हैं, जिसके परिणामस्वरूप स्वच्छता और सुरक्षा मानकों की अपनी सभी आवश्यकताओं के साथ अंतरिक्ष और भंडारण की मांग होती है। कोविड की दुनिया के बाद, और इस प्रकार आरईआईटी पैदावार और पूंजीगत प्रशंसा के मामले में प्रसार की पेशकश कर सकते हैं। इसके अलावा, मुद्रास्फीति के माहौल में अचल संपत्ति बेहतर प्रदर्शन करती है और इस प्रकार एक अच्छा बचाव प्रदान करती है।
डब्ल्यूएफ: पिछले दशक में अत्यधिक वैश्विक तरलता ने संपत्ति की कीमतों में उछाल आया है - और वैश्विक अचल संपत्ति एक बड़ा लाभार्थी रही है - घरेलू अचल संपत्ति के विपरीत। वैश्विक स्तर पर चलनिधि कम होने के साथ, क्या यह आरईआईटी के स्वामित्व वाली वाणिज्यिक संपत्तियों की कीमतों पर नकारात्मक प्रभाव डालेगा?
श्रीनिवास: वैश्विक तरलता की कोई भी निकासी धीरे-धीरे होगी और दुनिया भर के केंद्रीय बैंक अर्थव्यवस्था की अभी भी नाजुक वसूली को पटरी से नहीं उतारने के लिए सचेत होंगे। वाणिज्यिक संपत्तियों जैसे कुछ पारंपरिक आरईआईटी कुछ प्रभाव देख सकते हैं, हालांकि कुछ विशेष आरईआईटी (उदाहरण के लिए वरिष्ठ और सहायता प्राप्त रहने वाले केंद्र) ने महामारी के दौरान भी लचीला नकदी प्रवाह प्रदर्शित किया है। बढ़ती ब्याज दर परिदृश्य और उच्च मुद्रास्फीति की उम्मीदों में, कठिन संपत्ति में अन्य परिसंपत्ति वर्गों की तुलना में बेहतर प्रदर्शन करने की क्षमता होती है।
डब्ल्यूएफ: भारतीय निवेशक के लिए इस फंड के लिए निवेश तर्क क्या है?
श्रीनिवास: भारतीय निवेशकों को इस फंड को क्यों देखना चाहिए, इसका प्रमुख कारण यह है कि उन्हें विकसित दुनिया में बहुत सुविधाजनक तरीके से आय पैदा करने वाली वास्तविक संपत्ति का मालिक बनने का अवसर मिलता है। यद्यपि वैश्विक स्तर पर अचल संपत्ति के स्वामित्व और निवेश के लिए अन्य मार्ग उपलब्ध हैं, हालांकि, एक वैश्विक रियल एस्टेट एफओएफ लंबी अवधि में आसान पहुंच, दैनिक तरलता, कराधान दक्षता प्रदान करता है और घोषणा और अधिकार क्षेत्र के मुद्दों जैसे कोई अन्य नियामक बोझ नहीं है। भौतिक संपत्ति में निवेश की सबसे बड़ी चुनौती तरलता है, जबकि वैश्विक अचल संपत्ति प्रतिभूतियों FoF का लक्ष्य दैनिक एनएवी आधारित तरलता के अतिरिक्त लाभ के साथ समान भागीदारी प्रदान करना है।
संक्षेप में, भारतीय निवेशक दुनिया भर में रियल एस्टेट के अवसरों में निवेश करने वाले वैश्विक फीडर फंड में निवेश करके 5 तरीकों से व्यापक रूप से लाभान्वित हो सकते हैं। सबसे पहले, यह अद्वितीय अवसर प्रदान करता है जो या तो भारत में उपलब्ध नहीं हैं या इसमें वैश्विक स्तर और गहराई की कमी है जैसे रसद, कोल्ड स्टोरेज सुविधाएं, वेयरहाउसिंग, डेटा सेंटर, असिस्टेड लिविंग इत्यादि। दूसरे, रियल एस्टेट में बचाव के रूप में कार्य करने की क्षमता है मुद्रास्फीति और ऐतिहासिक रूप से उच्च मुद्रास्फीति की अवधि के दौरान स्टॉक से बेहतर प्रदर्शन किया है। तीसरा, यह भारतीय निवेशकों को एक नियोजित एसआईपी या एकमुश्त निवेश के माध्यम से, एक सुविधाजनक तरीके से लंबी अवधि में रियल एस्टेट क्षेत्र द्वारा प्रदान किए जाने वाले अपसाइड में भाग लेने की पहुंच प्रदान करता है। चौथा, ग्लोबल रियल एस्टेट एफओएफ पोर्टफोलियो विविधीकरण के अवसर प्रदान करता है और निवेशक जो पहले से ही अंतरराष्ट्रीय इक्विटी के लिए आवंटित कर रहे हैं, वे हार्ड एसेट्स में विविधता लाने के लिए देख सकते हैं, जिनकी अलग-अलग विशेषताएं हैं और भारतीय इक्विटी के साथ कम सहसंबंध है। इसके अलावा भारतीय निवेशक डॉलर के मुकाबले रुपये के मूल्यह्रास के दीर्घकालिक रुझान से भी लाभ उठा सकते हैं, जो रिटर्न प्रोफाइल को बढ़ा सकता है।
श्रीनिवास यांनी PGIM इंडियाच्या नवीन ग्लोबल रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज एफओएफमध्ये गुंतवणुकीचे 5 फायदे सारांशित केले आहेत:
- अनन्य संधी ज्या एकतर भारतात उपलब्ध नाहीत किंवा त्यात जागतिक स्तरावर आणि खोलीचा अभाव आहे उदा. लॉजिस्टिक, कोल्ड स्टोरेज सुविधा, गोदाम, डेटा सेंटर्स, असिस्टेड लिव्हिंग इ.
- महागाईविरूद्ध बचाव म्हणून काम करण्याची क्षमता आणि ऐतिहासिकदृष्ट्या उच्च चलनवाढीच्या काळात स्टॉक्सपेक्षा जास्त कामगिरी केली आहे.
- भारतीय गुंतवणूकदारांना नियोजित एसआयपी किंवा एकरकमी गुंतवणुकीद्वारे रिअल इस्टेट क्षेत्र दीर्घकालीन सोयीस्कर रीतीने ऑफर करत असलेल्या वाढीमध्ये सहभागी होण्यासाठी प्रवेश प्रदान करते.
- ग्लोबल रिअल इस्टेट एफओएफ पोर्टफोलिओ विविधीकरणाच्या संधी प्रदान करते आणि जे गुंतवणूकदार आधीच आंतरराष्ट्रीय इक्विटीकडे वाटप करत आहेत ते हार्ड मालमत्तांमध्ये विविधता आणू शकतात ज्यात भिन्न वैशिष्ट्ये आहेत आणि त्यांचा भारतीय इक्विटीशी कमी संबंध आहे.
- भारतीय गुंतवणूकदार डॉलरच्या तुलनेत रुपयाच्या घसरणीच्या दीर्घकालीन ट्रेंडचा फायदा घेऊ शकतात, ज्यामुळे परतावा प्रोफाइल वाढू शकतो.
WF: तुमच्या नवीन ग्लोबल रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज FoF रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स ऐवजी रिअल इस्टेट मालकांमध्ये (REITs) गुंतवणूक करतात - जे आम्हाला भारतात सामान्यतः रिअल इस्टेट स्टॉक म्हणून समजते - जर आम्हाला ते योग्यरित्या समजले. या REIT च्या मालकीच्या रिअल इस्टेटचे उत्पन्न कोणत्या प्रकारचे असेल?
श्रीनिवास: पहिल्या भागाचे उत्तर देण्यासाठी, जागतिक रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज एफओएफमध्ये गुंतवणूक करणे खरोखरच रिअल इस्टेट डेव्हलपरमध्ये सूचीबद्ध स्टॉक्सच्या स्वरूपात गुंतवणूक करण्यापेक्षा खूप वेगळे आहे, जे आम्ही सामान्यत: भारतात व्यावसायिक किंवा निवासी अशा दोन्ही बाबतीत उघड करतो. विकासक विकासक सामान्यत: जमीन खरेदी करतो, इमारत बांधतो आणि नंतर ती विकण्याचा प्रयत्न करतो, तर एक ग्लोबल रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज FoF प्रामुख्याने REITs* आणि रिअल इस्टेट सिक्युरिटीजमध्ये गुंतवणूक करते, ज्या मालमत्तेची मालकी घेतात किंवा चालवतात ज्या आधीच नियमित उत्पन्न देत आहेत आणि लीजवर देण्यात आल्या आहेत. अशाप्रकारे या दोघांची मूलभूत वैशिष्ट्ये खूप भिन्न आहेत आणि रिअल इस्टेट डेव्हलपर्समध्ये गुंतवणूक करणे ही एक इक्विटी गुंतवणूक आहे तर REITs मध्ये गुंतवणूक करणे हा एक वेगळा मालमत्ता वर्ग आहे जो मिळकत निर्मिती तसेच संभाव्य भांडवलाची प्रशंसा प्रदान करू शकतो.
डेटा सेंटर्स, सेल्फ स्टोरेज, असिस्टेड लिव्हिंग, हेल्थकेअर इत्यादी विविध रिअल इस्टेट संधींमध्ये जागतिक स्तरावर गुंतवणूक करणारा फंड ऑफ फंड (एफओएफ) यूएस, युरोपियन, आशिया पॅसिफिकमधील भौगोलिक वैविध्यतेसह इतर प्रदेशांमध्ये भारतीय गुंतवणूकदारांच्या संभाव्यतेचे प्रतिनिधित्व करतो. अद्वितीय आहे. ग्लोबल रिअल इस्टेट सध्या विविध उप-क्षेत्रांमध्ये संधींचे प्रतिनिधित्व करते, जे एकतर भारतात उपलब्ध नाहीत किंवा जागतिक स्तरावर आणि खोलीचा अभाव आहे.
(*रिअल इस्टेट इन्व्हेस्टमेंट ट्रस्ट)
WF: जागतिक REITs मधून विशिष्ट परतावा काय आहेत? भाड्याने मिळणारे उत्पन्न आणि भांडवली वाढ यांच्यातील वैशिष्ट्यपूर्ण विभाजन काय आहे?
श्रीनिवास: REIT संरचनेद्वारे सहभाग संभाव्य उच्च उत्पन्नाच्या संधी देऊ शकतो. याशिवाय, सूचीबद्ध REITs दीर्घकालीन कालावधीसाठी भांडवल प्रशंसा संधी देखील प्रदान करू शकतात. गेल्या 20 वर्षांमध्ये, 40% कामगिरी सूचीबद्ध REITs* साठी उत्पन्नाद्वारे झाली आहे.
जानेवारी 1972 ते जून 2016 दरम्यान FTSE NAREIT ऑल इक्विटी REIT इंडेक्स (US REITs सूचीबद्ध केलेल्या) च्या पहिल्या 44½ वर्षांसाठी, REITs ने S&P 500 इंडेक्सला दरवर्षी जवळपास 2% ने मागे टाकले, 12.18% CAGR परतावा %3% पेक्षा जास्त S&P 500 इंडेक्स द्वारे.
तथापि, गेल्या 5 वर्षांत, FTSE NAREIT सर्व इक्विटी REITs निर्देशांकाने S&P 500 निर्देशांक प्रतिवर्ष 9.55% ने कमी कामगिरी केली आहे. क्षुद्रतेकडे परत येण्याची शक्यता असल्यास, REITs संभाव्यपणे पुढे जाणाऱ्या स्टॉकला मागे टाकू शकतात.
(* 31/3/2021 पर्यंत, S&P विकसित BMI निर्देशांकावर आधारित. स्रोत: PGIM रिअल इस्टेट: द केस फॉर ग्लोबल रिअल इस्टेट. भूतकाळातील कामगिरी भविष्यातील परताव्याचे सूचक नाही. स्रोत: मॉर्निंगस्टार. FTSE NAREIT. स्टँडर्ड अँड पुअर्स . जून-३०-२०२१ पर्यंतचे विश्लेषण)
WF: महागाईच्या वातावरणात REITs योग्य गुंतवणूक का मानली जाते?
श्रीनिवास: रिअल इस्टेट सारख्या कठीण मालमत्तेमध्ये दीर्घकालीन बदली खर्च वाढल्यामुळे त्यांचे मूल्य वाढते, विशेषत: महागाईच्या काळात. रिअल इस्टेटचे भाडे जेव्हा किमती वाढतात तेव्हा वाढतात, कारण अनेक भाडे महागाईशी जोडलेले असतात.
भारदस्त चलनवाढीच्या काळात REITs ची कामगिरी लक्षणीयरीत्या समभागांपेक्षा जास्त करण्याचा ऐतिहासिक कल आहे. ऐतिहासिकदृष्ट्या, ज्या काळात चलनवाढ सुमारे 3-4% होती, त्या काळात REITs ने वार्षिक 12.7% ने स्टॉक्सपेक्षा जास्त कामगिरी केली आहे. ज्या कालावधीत महागाई 4% होती + REITs ने वार्षिक 3.6% ने साठा मागे टाकला आहे.
सध्याच्या महागाईच्या वातावरणात जे क्षणिक असू शकते किंवा नसू शकते, ग्लोबल रिअल इस्टेट एफओएफ पोर्टफोलिओ वैविध्य प्रदान करते आणि भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी मालमत्ता वाटपासाठी आणखी एक घटक जोडते.
WF: अंतर्निहित फंडाच्या गुंतवणुकीचे भौगोलिक मिश्रण काय आहे?
श्रीनिवास: अंतर्निहित निधीचे एक्सपोजर 62.2% उत्तर अमेरिकेकडे आहे, जे बेंचमार्कच्या तुलनेत तटस्थ वाटप आहे. यात जपानमध्ये 12.3% एक्सपोजर आहे, पॅसिफिक रिम एक्स-जपान पोर्टफोलिओच्या 8.4% आहे, युरोप एक्स-यूके पोर्टफोलिओच्या 10.8% आहे आणि यूकेमध्ये 6% एक्सपोजर आहे.
WF: फंडाने 2015 मध्ये स्थापनेपासून 7.2% CAGR विरुद्ध गेल्या 1 वर्षात 31% परतावा दिला आहे. या मजबूत भांडवलाच्या वाढीचे चालक काय होते? पुढे पाहता, या प्रचंड धावपळीनंतर भांडवली नफ्यावर आता मर्यादा येतील का, त्यामुळे येत्या वर्षांतील एकूण परताव्यावर परिणाम होईल?
श्रीनिवास: गेल्या 1 वर्षातील अलीकडच्या अल्पकालीन कामगिरीकडे रिअल इस्टेट क्षेत्र महामारीच्या काळात आलेल्या तणावाच्या संदर्भात पाहावे लागेल. आधी ठळक केल्याप्रमाणे, जागतिक स्तरावर रिअल इस्टेटसाठी मागील 5 वर्षांचा परतावा त्याच्या स्वत:च्या दीर्घकालीन सरासरीच्या तुलनेत कमी झाला आहे आणि सरासरी उलट होण्याची शक्यता आहे. रिअल इस्टेटमध्ये नवीन चक्राची सुरुवात दिसू शकते कारण जागतिक स्तरावर कंपन्या पूर्वीच्या वेळेपासून फक्त-इन-केसच्या विचार प्रक्रियेशी जुळवून घेतात आणि परिणामी स्वच्छता आणि सुरक्षा मानकांच्या सर्व आवश्यकतांसह जागा आणि स्टोरेजची मागणी होते. कोविड नंतरचे जग, आणि अशा प्रकारे REITs उत्पन्नाच्या बाबतीत आणि भांडवलाची प्रशंसा देखील देऊ शकतात. तसेच, चलनवाढीच्या वातावरणात रिअल इस्टेट अधिक कामगिरी करते आणि त्यामुळे चांगली हेज प्रदान करते.
WF: गेल्या दशकात जादा जागतिक तरलतेमुळे मालमत्तेच्या किमती वाढल्या आहेत - आणि जागतिक रिअल इस्टेटला देशांतर्गत रिअल इस्टेटपेक्षा मोठा फायदा झाला आहे. जागतिक स्तरावर तरलता भविष्यात कमी होण्याच्या तयारीत असताना, याचा REITs च्या मालकीच्या व्यावसायिक मालमत्तांच्या किमतींवर नकारात्मक परिणाम होईल का?
श्रीनिवास: जागतिक तरलतेची कोणतीही माघार हळूहळू होईल आणि जगभरातील मध्यवर्ती बँका अर्थव्यवस्थेच्या अजूनही नाजूक पुनर्प्राप्ती रुळावरून घसरू नयेत यासाठी जागरूक राहतील. काही पारंपारिक REITs जसे की व्यावसायिक गुणधर्मांवर काही परिणाम दिसू शकतो, तथापि काही विशेष REITs (उदा. वरिष्ठ आणि सहाय्यक लिव्हिंग सेंटरसाठी) महामारीच्या काळातही लवचिक रोख प्रवाह प्रदर्शित करतात. वाढत्या व्याज दराच्या परिस्थितीत आणि उच्च चलनवाढीच्या अपेक्षांमध्ये, हार्ड मालमत्तांमध्ये इतर मालमत्ता वर्गांना तुलनेने मागे टाकण्याची क्षमता असते.
WF: भारतीय गुंतवणूकदारासाठी या फंडासाठी गुंतवणूकीचा युक्तिवाद काय आहे?
श्रीनिवास: भारतीय गुंतवणूकदारांनी या फंडाकडे का पाहावे याचे प्रमुख कारण म्हणजे त्याला विकसित जगात अतिशय सोयीस्कर पद्धतीने उत्पन्न मिळवून देणारी खरी मालमत्ता मिळवण्याची संधी मिळते. जरी जागतिक स्तरावर रिअल इस्टेटची मालकी घेण्यासाठी आणि गुंतवणूक करण्यासाठी इतर मार्ग उपलब्ध आहेत, तथापि, जागतिक रिअल इस्टेट एफओएफ सुलभ प्रवेश, दैनंदिन तरलता, दीर्घकालीन कर आकारणी कार्यक्षमता आणि घोषणा आणि अधिकार क्षेत्राच्या समस्यांसारखे इतर कोणतेही नियामक ओझे प्रदान करते. भौतिक मालमत्तेमध्ये गुंतवणुकीचे सर्वात मोठे आव्हान म्हणजे तरलता, तर जागतिक रिअल इस्टेट सिक्युरिटीज एफओएफचे उद्दिष्ट दैनंदिन NAV आधारित तरलतेच्या अतिरिक्त लाभासह समान सहभाग प्रदान करणे आहे.
सारांश, जगभरातील रिअल इस्टेट संधींमध्ये गुंतवणूक करणाऱ्या जागतिक फीडर फंडामध्ये गुंतवणूक करून भारतीय गुंतवणूकदार 5 मार्गांनी मोठ्या प्रमाणावर फायदा मिळवू शकतात. प्रथम, ते अद्वितीय संधी प्रदान करते जे एकतर भारतात उपलब्ध नाहीत किंवा त्यात जागतिक स्तरावर आणि खोलीचा अभाव आहे उदा. लॉजिस्टिक, कोल्ड स्टोरेज सुविधा, गोदाम, डेटा सेंटर्स, असिस्टेड लिव्हिंग इ. दुसरे म्हणजे, रिअल इस्टेटमध्ये बचाव म्हणून काम करण्याची क्षमता आहे. महागाई आणि ऐतिहासिकदृष्ट्या उच्च चलनवाढीच्या काळात स्टॉक्सपेक्षा जास्त कामगिरी केली आहे. तिसरे म्हणजे, हे भारतीय गुंतवणूकदारांना नियोजित एसआयपी किंवा एकरकमी गुंतवणुकीद्वारे, रिअल इस्टेट क्षेत्राने दीर्घकालीन सोयीस्कर रीतीने ऑफर केलेल्या वाढीमध्ये सहभागी होण्यासाठी प्रवेश प्रदान करते. चौथे, ग्लोबल रिअल इस्टेट एफओएफ पोर्टफोलिओ विविधीकरणाच्या संधी प्रदान करते आणि जे गुंतवणूकदार आधीच आंतरराष्ट्रीय इक्विटीकडे वाटप करत आहेत ते हार्ड मालमत्तांमध्ये विविधता आणू शकतात ज्यांची वैशिष्ट्ये भिन्न आहेत आणि त्यांचा भारतीय इक्विटीशी कमी संबंध आहे. याव्यतिरिक्त भारतीय गुंतवणूकदार डॉलरच्या तुलनेत रुपयाच्या घसरणीच्या दीर्घकालीन ट्रेंडचा फायदा घेऊ शकतात, ज्यामुळे परतावा प्रोफाइल वाढू शकतो.
શ્રીનિવાસે પીજીઆઈએમ ઈન્ડિયાના નવા ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝ એફઓએફમાં રોકાણ કરવાના 5 લાભોનો સારાંશ આપ્યો:
- અનન્ય તકો જે કાં તો ભારતમાં ઉપલબ્ધ નથી અથવા તેમાં વૈશ્વિક સ્તર અને ઊંડાણનો અભાવ છે જેમ કે લોજિસ્ટિક્સ, કોલ્ડ સ્ટોરેજ સુવિધાઓ, વેરહાઉસિંગ, ડેટા સેન્ટર્સ, આસિસ્ટેડ લિવિંગ વગેરે.
- ફુગાવા સામે હેજ તરીકે કામ કરવા માટે સંભવિત અને ઐતિહાસિક રીતે ઊંચા ફુગાવાના સમયગાળા દરમિયાન સ્ટોક્સ કરતાં વધુ સારો દેખાવ કર્યો છે.
- ભારતીય રોકાણકારોને આયોજિત SIP અથવા લમ્પસમ રોકાણ દ્વારા રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર લાંબા ગાળા માટે સુવિધાજનક રીતે ઓફર કરે છે તેમાં ભાગ લેવાની ઍક્સેસ પ્રદાન કરે છે.
- ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ એફઓએફ પોર્ટફોલિયોમાં વૈવિધ્યીકરણની તકો પૂરી પાડે છે અને રોકાણકારો કે જેઓ પહેલેથી જ આંતરરાષ્ટ્રીય ઇક્વિટી તરફ ફાળવણી કરી રહ્યાં છે તેઓ હાર્ડ એસેટ્સમાં વૈવિધ્યીકરણ કરવા માટે જોઈ શકે છે જે વિવિધ લાક્ષણિકતાઓ ધરાવે છે અને ભારતીય ઇક્વિટી સાથે નીચા સહસંબંધ ધરાવે છે.
- ભારતીય રોકાણકારો પણ ડૉલર સામે રૂપિયાના અવમૂલ્યનના લાંબા ગાળાના વલણનો લાભ લેવાનું વિચારી શકે છે, જે વળતર પ્રોફાઇલમાં વધારો કરી શકે છે.
WF: તમારી નવી વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝ FoF રિયલ એસ્ટેટ વિકાસકર્તાઓને બદલે રિયલ એસ્ટેટ માલિકો (REITs)માં રોકાણ કરે છે - જેને આપણે ભારતમાં સામાન્ય રીતે રિયલ એસ્ટેટ સ્ટોક તરીકે સમજીએ છીએ - જો આપણે તેને યોગ્ય રીતે સમજીએ. આ REITs સામાન્ય રીતે માલિકીની રિયલ એસ્ટેટની કઈ પ્રકારની આવક પેદા કરે છે?
શ્રીનિવાસ: પ્રથમ ભાગનો જવાબ આપવા માટે, વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝ એફઓએફમાં રોકાણ એ રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સમાં લિસ્ટેડ સ્ટોકના સ્વરૂપમાં રોકાણ કરવા કરતાં ખરેખર ઘણું અલગ છે, જે આપણે સામાન્ય રીતે ભારતમાં કોમર્શિયલ કે રેસિડેન્શિયલ બંને રીતે અનુભવીએ છીએ. વિકાસકર્તાઓ ડેવલપર સામાન્ય રીતે જમીનો ખરીદે છે, મકાન બાંધે છે અને પછી તેને વેચવા માટે જુએ છે, જ્યારે વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝ FoF મુખ્યત્વે REITs* અને રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝમાં રોકાણ કરે છે, જે અસ્કયામતોની માલિકી ધરાવે છે અથવા તેનું સંચાલન કરે છે જે પહેલાથી જ નિયમિત આવક ઉત્પન્ન કરી રહી છે અને લીઝ પર આપવામાં આવી છે. આમ બંનેની મૂળભૂત લાક્ષણિકતાઓ ખૂબ જ અલગ છે અને રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સમાં રોકાણ એ એક ઇક્વિટી રોકાણ છે જ્યારે REITsમાં રોકાણ એ એક અલગ એસેટ ક્લાસ છે જે આવકનું ઉત્પાદન તેમજ સંભવિત મૂડી વૃદ્ધિ પ્રદાન કરી શકે છે.
ફંડ ઓફ ફંડ (FoF) વૈશ્વિક સ્તરે વિવિધ રિયલ એસ્ટેટ તકોમાં રોકાણ કરે છે, પછી ભલે તે ડેટા સેન્ટર્સ, સેલ્ફ સ્ટોરેજ, આસિસ્ટેડ લિવિંગ, હેલ્થકેર વગેરે હોય અને યુએસ, યુરોપીયન, એશિયા પેસિફિકમાં રોકાણના ભૌગોલિક વૈવિધ્યકરણ સાથે અન્ય પ્રદેશોમાં ભારતીય રોકાણકારો માટે સંભવિતતાનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે. અનન્ય છે. વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ હાલમાં વિવિધ પેટા-ક્ષેત્રોમાં તકોનું પ્રતિનિધિત્વ કરે છે, જે કાં તો ભારતમાં ઉપલબ્ધ નથી અથવા તેમાં વૈશ્વિક સ્તર અને ઊંડાણનો અભાવ છે.
(*રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ)
WF: વૈશ્વિક REITs માંથી લાક્ષણિક વળતર શું છે? ભાડાની આવક અને મૂડી વૃદ્ધિ વચ્ચેનું લાક્ષણિક વિભાજન શું છે?
શ્રીનિવાસ: REIT માળખું દ્વારા સહભાગિતા સંભવિતપણે ઉચ્ચ આવકની તકો પ્રદાન કરી શકે છે. વધુમાં, લિસ્ટેડ REITs લાંબા ગાળા માટે મૂડી વૃદ્ધિની તકો પણ પૂરી પાડી શકે છે. છેલ્લા 20 વર્ષોમાં, 40% કામગીરી લિસ્ટેડ REITs* માટે આવક દ્વારા કરવામાં આવી છે.
જાન્યુઆરી 1972 થી જૂન 2016 ની વચ્ચે FTSE NAREIT ઓલ ઇક્વિટી REIT ઇન્ડેક્સ (US REITsને ટ્રેક કરે છે) ના પ્રથમ 44½ વર્ષ માટે, REITs એ S&P 500 ઇન્ડેક્સને દર વર્ષે લગભગ 2% કરતાં વધુ પ્રદર્શન કર્યું, 12.18% CAGR રિટર્ન %3 ની સામે. S&P 500 ઇન્ડેક્સ દ્વારા.
જો કે છેલ્લાં 5 વર્ષમાં, FTSE NAREIT ઓલ ઇક્વિટી REITs ઇન્ડેક્સે S&P 500 ઇન્ડેક્સને દર વર્ષે 9.55% જેટલો ઓછો દેખાવ કર્યો છે. જો સરેરાશ પર પાછા ફરવાનું શક્ય હોય, તો REITs સંભવિતપણે આગળ જતા સ્ટોક્સને પાછળ રાખી શકે છે.
(* 31/3/2021 મુજબ, S&P વિકસિત BMI ઇન્ડેક્સ પર આધારિત. સ્ત્રોત: PGIM રિયલ એસ્ટેટ: વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ માટેનો કેસ. ભૂતકાળનું પ્રદર્શન ભવિષ્યના વળતરનું સૂચક નથી. સ્ત્રોત: Morningstar. FTSE NAREIT. સ્ટાન્ડર્ડ એન્ડ પુઅર્સ જૂન-30-2021 મુજબ વિશ્લેષણ)
WF: શા માટે REITs ને ફુગાવાના વાતાવરણમાં યોગ્ય રોકાણ ગણવામાં આવે છે?
શ્રીનિવાસ: રિયલ એસ્ટેટ જેવી હાર્ડ એસેટ્સ તેમના મૂલ્યમાં વધારો જોવાનું વલણ ધરાવે છે કારણ કે લાંબા ગાળા માટે રિપ્લેસમેન્ટ ખર્ચ વધે છે, ખાસ કરીને ફુગાવાના સમયમાં. જ્યારે કિંમતો થાય છે ત્યારે રિયલ એસ્ટેટના ભાડામાં વધારો થાય છે, કારણ કે ઘણા લીઝ ફુગાવા સાથે જોડાયેલા હોય છે.
ઐતિહાસિક રીતે, એલિવેટેડ ફુગાવાના સમયગાળા દરમિયાન REITs દ્વારા નોંધપાત્ર રીતે આઉટપરફોર્મિંગ શેરોનો મજબૂત વલણ રહ્યો છે. ઐતિહાસિક રીતે, જ્યારે ફુગાવો લગભગ 3-4% હતો તે સમયગાળા દરમિયાન, REITs એ વાર્ષિક ધોરણે 12.7% દ્વારા શેરોને પાછળ રાખી દીધા છે. સમયગાળા દરમિયાન જ્યારે ફુગાવો 4% + REITs એ વાર્ષિક ધોરણે 3.6% દ્વારા શેરોને પાછળ રાખી દીધા છે.
વર્તમાન ફુગાવાના વાતાવરણમાં જે ક્ષણિક હોઈ શકે કે ન પણ હોઈ શકે, ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ એફઓએફ પોર્ટફોલિયો વૈવિધ્યકરણ પૂરું પાડે છે અને ભારતીય રોકાણકારો માટે એસેટ એલોકેશનમાં અન્ય ઘટક ઉમેરે છે.
WF: અંતર્ગત ફંડના રોકાણનું ભૌગોલિક મિશ્રણ શું છે?
શ્રીનિવાસ: અન્ડરલાઇંગ ફંડમાં ઉત્તર અમેરિકા તરફ 62.2% નું એક્સ્પોઝર છે, જે બેન્ચમાર્કની તુલનામાં તટસ્થ ફાળવણી છે. તે જાપાનમાં 12.3% એક્સપોઝર ધરાવે છે, પેસિફિક રિમ એક્સ-જાપાન પોર્ટફોલિયોના 8.4%, યુરોપ એક્સ-યુકે પોર્ટફોલિયોના 10.8% અને યુકેમાં 6% એક્સપોઝર છે.
WF: ફંડે 2015 માં શરૂઆતથી 7.2% CAGR વિરુદ્ધ છેલ્લા 1 વર્ષમાં 31% વળતર આપ્યું છે. આ મજબૂત મૂડી પ્રશંસાના ડ્રાઇવરો શું હતા? આગળ જોતાં, શું આ વિશાળ દોડધામ પછી હવે મૂડી લાભો મર્યાદિત રહેશે, આમ આગામી વર્ષોમાં કુલ વળતરને અસર કરશે?
શ્રીનિવાસ: છેલ્લા 1 વર્ષમાં તાજેતરના ટૂંકા ગાળાની કામગીરીને રોગચાળા દરમિયાન રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે જે તણાવમાંથી પસાર થવું પડ્યું હતું તે દરમિયાન જોવા મળેલા ઘટાડાના સંદર્ભમાં જોવાનું રહેશે. અગાઉ પ્રકાશિત કર્યા મુજબ, વૈશ્વિક સ્તરે રિયલ એસ્ટેટ માટે છેલ્લા 5 વર્ષનું વળતર તેની પોતાની લાંબા ગાળાની સરેરાશની તુલનામાં ઓછું કરવામાં આવ્યું છે અને સરેરાશ રિવર્ઝનની શક્યતા છે. રિયલ એસ્ટેટમાં નવા ચક્રની શરૂઆત જોવા મળી શકે છે કારણ કે વૈશ્વિક સ્તરે કંપનીઓ અગાઉના જસ્ટ-ઇન-કેસની વિચારસરણીની પ્રક્રિયાને સમાયોજિત કરે છે અને પરિણામે તેની સ્વચ્છતા અને સલામતી ધોરણોની તમામ જરૂરિયાતો સાથે જગ્યા અને સંગ્રહની માંગમાં પરિણમે છે. કોવિડ વિશ્વ પછી, અને આ રીતે REITs ઉપજ અને મૂડીની પ્રશંસાના સંદર્ભમાં સ્પ્રેડ ઓફર કરી શકે છે. ઉપરાંત, ફુગાવાના વાતાવરણમાં રિયલ એસ્ટેટ વધુ સારી કામગીરી બજાવે છે અને તેથી સારી હેજ પૂરી પાડે છે.
WF: છેલ્લા દાયકામાં વધારાની વૈશ્વિક પ્રવાહિતાને કારણે સંપત્તિના ભાવમાં તેજી આવી છે - અને વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ સ્થાનિક રિયલ એસ્ટેટથી વિપરીત - એક મોટો લાભકર્તા છે. વૈશ્વિક સ્તરે તરલતા આગળ જતાં ઘટાડવા માટે સુયોજિત છે, શું આ REITsની માલિકીની કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટીના ભાવોને નકારાત્મક અસર કરશે?
શ્રીનિવાસ: વૈશ્વિક પ્રવાહિતાનો કોઈપણ ઉપાડ ક્રમશઃ થશે અને વિશ્વભરની કેન્દ્રીય બેંકો અર્થવ્યવસ્થાની હજુ પણ નાજુક પુનઃપ્રાપ્તિને પાટા પરથી ઉતરી ન જાય તે માટે સભાન રહેશે. અમુક પરંપરાગત REITs જેમ કે વ્યાપારી મિલકતો પર થોડી અસર જોવા મળી શકે છે, જો કે કેટલીક વિશેષતા REITs (દા.ત. વરિષ્ઠ અને આસિસ્ટેડ લિવિંગ સેન્ટર્સ માટે) રોગચાળા દરમિયાન પણ સ્થિતિસ્થાપક રોકડ પ્રવાહ દર્શાવે છે. વધતા વ્યાજ દરના માહોલમાં અને ફુગાવાને લગતી ઊંચી અપેક્ષાઓમાં, હાર્ડ એસેટ્સ અન્ય એસેટ ક્લાસને તુલનાત્મક રીતે આગળ વધારવાની ક્ષમતા ધરાવે છે.
WF: ભારતીય રોકાણકાર માટે આ ફંડ માટે રોકાણની દલીલ શું છે?
શ્રીનિવાસ: ભારતીય રોકાણકારોએ આ ફંડને શા માટે જોવું જોઈએ તેનું મુખ્ય કારણ એ છે કે તેને વિકસિત વિશ્વમાં ખૂબ જ અનુકૂળ રીતે આવક પેદા કરતી વાસ્તવિક સંપત્તિ ધરાવવાની તક મળે છે. જો કે વૈશ્વિક સ્તરે રિયલ એસ્ટેટની માલિકી મેળવવા અને રોકાણ કરવા માટે અન્ય માર્ગો ઉપલબ્ધ છે, તેમ છતાં, વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ FoF સરળ ઍક્સેસ, દૈનિક પ્રવાહિતા, લાંબા ગાળા માટે કરવેરા કાર્યક્ષમતા અને ઘોષણા અને અધિકારક્ષેત્રના મુદ્દાઓ જેવા અન્ય કોઈ નિયમનકારી બોજ પ્રદાન કરે છે. ભૌતિક મિલકતમાં રોકાણ કરવાનો સૌથી મોટો પડકાર તરલતા છે, જ્યારે વૈશ્વિક રિયલ એસ્ટેટ સિક્યોરિટીઝ એફઓએફ દૈનિક NAV આધારિત તરલતાના વધારાના લાભ સાથે સમાન ભાગીદારી પ્રદાન કરવાનો હેતુ ધરાવે છે.
સારાંશ માટે, ભારતીય રોકાણકારો વિશ્વભરમાં રિયલ એસ્ટેટ તકોમાં રોકાણ કરતા વૈશ્વિક ફીડર ફંડમાં રોકાણ કરીને 5 રીતે વ્યાપકપણે લાભ મેળવી શકે છે. પ્રથમ, તે અનન્ય તકો પૂરી પાડે છે જે કાં તો ભારતમાં ઉપલબ્ધ નથી અથવા તેમાં વૈશ્વિક સ્તર અને ઊંડાણનો અભાવ છે જેમ કે લોજિસ્ટિક્સ, કોલ્ડ સ્ટોરેજ સુવિધાઓ, વેરહાઉસિંગ, ડેટા સેન્ટર્સ, આસિસ્ટેડ લિવિંગ વગેરે. બીજું, રિયલ એસ્ટેટ સામે હેજ તરીકે કામ કરવાની ક્ષમતા ધરાવે છે. ફુગાવો અને ઐતિહાસિક રીતે ઊંચા ફુગાવાના સમયગાળા દરમિયાન શેરો કરતાં વધુ સારો દેખાવ કર્યો છે. ત્રીજે સ્થાને, તે ભારતીય રોકાણકારોને આયોજિત SIP અથવા લમ્પસમ રોકાણ દ્વારા, રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર લાંબા ગાળા માટે અનુકૂળ રીતે ઓફર કરે છે તેમાં ભાગ લેવાની ઍક્સેસ પ્રદાન કરે છે. ચોથું, ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ એફઓએફ પોર્ટફોલિયો વૈવિધ્યકરણની તકો પૂરી પાડે છે અને જે રોકાણકારો પહેલેથી જ આંતરરાષ્ટ્રીય ઇક્વિટી તરફ ફાળવણી કરી રહ્યાં છે તેઓ હાર્ડ એસેટ્સમાં વૈવિધ્યીકરણ કરવા માટે જોઈ શકે છે જે વિવિધ લાક્ષણિકતાઓ ધરાવે છે અને ભારતીય ઇક્વિટી સાથે નીચા સહસંબંધ ધરાવે છે. આ ઉપરાંત ભારતીય રોકાણકારો પણ ડોલર સામે રૂપિયાના અવમૂલ્યનના લાંબા ગાળાના વલણથી લાભ મેળવવા માટે જોઈ શકે છે, જે વળતર પ્રોફાઇલમાં વધારો કરી શકે છે.
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ ਨੇ PGIM ਇੰਡੀਆ ਦੇ ਨਵੇਂ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸਕਿਓਰਿਟੀਜ਼ ਐੱਫ.ਓ.ਐੱਫ. ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਦੇ 5 ਲਾਭਾਂ ਦਾ ਸਾਰ ਦਿੱਤਾ:
- ਵਿਲੱਖਣ ਮੌਕੇ ਜੋ ਜਾਂ ਤਾਂ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹਨ ਜਾਂ ਇਸ ਵਿੱਚ ਗਲੋਬਲ ਪੈਮਾਨੇ ਅਤੇ ਡੂੰਘਾਈ ਦੀ ਘਾਟ ਹੈ ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਲੌਜਿਸਟਿਕਸ, ਕੋਲਡ ਸਟੋਰੇਜ ਸੁਵਿਧਾਵਾਂ, ਵੇਅਰਹਾਊਸਿੰਗ, ਡੇਟਾ ਸੈਂਟਰ, ਅਸਿਸਟਡ ਲਿਵਿੰਗ ਆਦਿ।
- ਮੁਦਰਾਸਫੀਤੀ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਇੱਕ ਹੇਜ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਨ ਦੀ ਸੰਭਾਵੀ ਅਤੇ ਉੱਚ ਮੁਦਰਾਸਫੀਤੀ ਦੇ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਸਟਾਕਾਂ ਨੂੰ ਪਛਾੜ ਦਿੱਤਾ ਹੈ।
- ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ ਯੋਜਨਾਬੱਧ SIP ਜਾਂ ਇੱਕਮੁਸ਼ਤ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੁਆਰਾ, ਇੱਕ ਸੁਵਿਧਾਜਨਕ ਢੰਗ ਨਾਲ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤੇ ਜਾਣ ਵਾਲੇ ਵਾਧੇ ਵਿੱਚ ਹਿੱਸਾ ਲੈਣ ਦੀ ਪਹੁੰਚ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ।
- ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਐਫਓਐਫ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਵਿਭਿੰਨਤਾ ਦੇ ਮੌਕੇ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਜੋ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਇਕੁਇਟੀਜ਼ ਵੱਲ ਅਲਾਟ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਸਖ਼ਤ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਵੰਨ-ਸੁਵੰਨਤਾ ਕਰਨ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ਤਾਵਾਂ ਹਨ ਅਤੇ ਭਾਰਤੀ ਇਕੁਇਟੀ ਨਾਲ ਘੱਟ ਸਬੰਧ ਹਨ।
- ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਡਾਲਰ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਰੁਪਏ ਦੀ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਰੁਝਾਨ ਤੋਂ ਵੀ ਲਾਭ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਰਿਟਰਨ ਪ੍ਰੋਫਾਈਲ ਨੂੰ ਵਧਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।
WF: ਤੁਹਾਡੀਆਂ ਨਵੀਆਂ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰਤੀਭੂਤੀਆਂ FoF ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੀ ਬਜਾਏ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮਾਲਕਾਂ (REITs) ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਦੀ ਹੈ - ਜਿਸ ਨੂੰ ਅਸੀਂ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸਟਾਕਾਂ ਵਜੋਂ ਸਮਝਦੇ ਹਾਂ - ਜੇਕਰ ਅਸੀਂ ਇਸਨੂੰ ਸਹੀ ਢੰਗ ਨਾਲ ਸਮਝਦੇ ਹਾਂ। ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀਆਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀਆਂ ਕਿਸਮਾਂ ਕੀ ਹੋਣਗੀਆਂ ਜੋ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਇਹ REITs ਕੋਲ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਪਹਿਲੇ ਹਿੱਸੇ ਦਾ ਜਵਾਬ ਦੇਣ ਲਈ, ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰਤੀਭੂਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਅਸਲ ਵਿੱਚ ਸੂਚੀਬੱਧ ਸਟਾਕਾਂ ਦੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਨਾਲੋਂ ਬਹੁਤ ਵੱਖਰਾ ਹੈ, ਜਿਸਦਾ ਅਸੀਂ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਵਪਾਰਕ ਜਾਂ ਰਿਹਾਇਸ਼ੀ ਦੋਵਾਂ ਰੂਪਾਂ ਵਿੱਚ ਸਾਹਮਣਾ ਕਰਦੇ ਹਾਂ। ਡਿਵੈਲਪਰ ਇੱਕ ਡਿਵੈਲਪਰ ਆਮ ਤੌਰ 'ਤੇ ਜ਼ਮੀਨਾਂ ਖਰੀਦਦਾ ਹੈ, ਇਮਾਰਤ ਬਣਾਉਂਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਫਿਰ ਇਸਨੂੰ ਵੇਚਣ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਇੱਕ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰਤੀਭੂਤੀਆਂ FoF ਮੁੱਖ ਤੌਰ 'ਤੇ REITs* ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰਤੀਭੂਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਦੀ ਹੈ, ਜੋ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੇ ਮਾਲਕ ਜਾਂ ਸੰਚਾਲਨ ਕਰਦੇ ਹਨ ਜੋ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਨਿਯਮਤ ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰ ਰਹੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਲੀਜ਼ 'ਤੇ ਦਿੱਤੀਆਂ ਗਈਆਂ ਹਨ। ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਦੋਵਾਂ ਦੀਆਂ ਮੁਢਲੀਆਂ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ਤਾਵਾਂ ਬਹੁਤ ਵੱਖਰੀਆਂ ਹਨ ਅਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਇੱਕ ਇਕੁਇਟੀ ਨਿਵੇਸ਼ ਹੈ ਜਦੋਂ ਕਿ REITs ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨਾ ਇੱਕ ਵੱਖਰੀ ਸੰਪੱਤੀ ਸ਼੍ਰੇਣੀ ਹੈ ਜੋ ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਦੇ ਨਾਲ-ਨਾਲ ਸੰਭਾਵੀ ਪੂੰਜੀ ਪ੍ਰਸ਼ੰਸਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ।
ਫੰਡ ਆਫ਼ ਫੰਡ (FoF) ਵੱਖ-ਵੱਖ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਮੌਕਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵਿਸ਼ਵ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਦਾ ਹੈ ਭਾਵੇਂ ਇਹ ਡੇਟਾ ਸੈਂਟਰ, ਸਵੈ ਸਟੋਰੇਜ, ਅਸਿਸਟਡ ਲਿਵਿੰਗ, ਹੈਲਥਕੇਅਰ ਆਦਿ ਦੇ ਨਾਲ ਅਮਰੀਕਾ, ਯੂਰਪੀਅਨ, ਏਸ਼ੀਆ ਪੈਸੀਫਿਕ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਭੂਗੋਲਿਕ ਵਿਭਿੰਨਤਾ ਦੇ ਨਾਲ ਦੂਜੇ ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਸੰਭਾਵਨਾਵਾਂ ਨੂੰ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ। ਵਿਲੱਖਣ ਹੈ। ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਰਤਮਾਨ ਵਿੱਚ ਵੱਖ-ਵੱਖ ਉਪ-ਖੇਤਰਾਂ ਵਿੱਚ ਮੌਕਿਆਂ ਦੀ ਨੁਮਾਇੰਦਗੀ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਜੋ ਜਾਂ ਤਾਂ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹਨ ਜਾਂ ਇਸ ਵਿੱਚ ਵਿਸ਼ਵ ਪੱਧਰ ਅਤੇ ਡੂੰਘਾਈ ਦੀ ਘਾਟ ਹੈ।
(*ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇਨਵੈਸਟਮੈਂਟ ਟਰੱਸਟ)
WF: ਗਲੋਬਲ REITs ਤੋਂ ਆਮ ਰਿਟਰਨ ਕੀ ਹਨ? ਕਿਰਾਏ ਦੀ ਆਮਦਨ ਅਤੇ ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਪ੍ਰਸ਼ੰਸਾ ਵਿਚਕਾਰ ਆਮ ਵੰਡ ਕੀ ਹੈ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਇੱਕ REIT ਢਾਂਚੇ ਦੁਆਰਾ ਭਾਗੀਦਾਰੀ ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉੱਚ ਆਮਦਨੀ ਦੇ ਮੌਕੇ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰ ਸਕਦੀ ਹੈ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਸੂਚੀਬੱਧ REITs ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਪੂੰਜੀ ਪ੍ਰਸ਼ੰਸਾ ਦੇ ਮੌਕੇ ਵੀ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਪਿਛਲੇ 20 ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ, ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਦਾ 40% ਸੂਚੀਬੱਧ REITs* ਲਈ ਆਮਦਨ ਦੁਆਰਾ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ।
ਜਨਵਰੀ 1972 ਤੋਂ ਜੂਨ 2016 ਦੇ ਵਿਚਕਾਰ FTSE NAREIT ਆਲ ਇਕੁਇਟੀ REIT ਸੂਚਕਾਂਕ ਦੇ ਪਹਿਲੇ 44½ ਸਾਲਾਂ ਲਈ, REITs ਨੇ S&P 500 ਸੂਚਕਾਂਕ ਨੂੰ ਲਗਭਗ 2% ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ ਪਛਾੜਿਆ, 12.18% CAGR ਰਿਟਰਨ %10gener ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਦਿੱਤਾ। S&P 500 ਸੂਚਕਾਂਕ ਦੁਆਰਾ।
ਹਾਲਾਂਕਿ ਪਿਛਲੇ 5 ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ, FTSE NAREIT ਆਲ ਇਕੁਇਟੀ REITs ਸੂਚਕਾਂਕ ਨੇ S&P 500 ਸੂਚਕਾਂਕ ਪ੍ਰਤੀ ਸਾਲ 9.55% ਘੱਟ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਜੇਕਰ ਮੱਧਮਾਨ 'ਤੇ ਇੱਕ ਸੰਭਾਵੀ ਵਾਪਸੀ ਹੈ, ਤਾਂ REITs ਸੰਭਾਵੀ ਤੌਰ 'ਤੇ ਅੱਗੇ ਜਾ ਰਹੇ ਸਟਾਕਾਂ ਨੂੰ ਪਛਾੜ ਸਕਦੇ ਹਨ।
(* 31/3/2021 ਤੱਕ, S&P ਵਿਕਸਤ BMI ਸੂਚਕਾਂਕ ਦੇ ਆਧਾਰ 'ਤੇ। ਸਰੋਤ: PGIM ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ: ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਲਈ ਕੇਸ। ਪਿਛਲੀ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਭਵਿੱਖ ਦੇ ਰਿਟਰਨ ਦਾ ਸੰਕੇਤ ਨਹੀਂ ਹੈ। ਸਰੋਤ: ਮਾਰਨਿੰਗਸਟਾਰ. FTSE NAREIT। ਸਟੈਂਡਰਡ ਐਂਡ ਪੂਅਰਜ਼ ਜੂਨ-30-2021 ਤੱਕ ਵਿਸ਼ਲੇਸ਼ਣ)
WF: ਮਹਿੰਗਾਈ ਵਾਲੇ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ REITs ਨੂੰ ਇੱਕ ਵਧੀਆ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਿਉਂ ਮੰਨਿਆ ਜਾਂਦਾ ਹੈ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਰਗੀਆਂ ਸਖ਼ਤ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਉਹਨਾਂ ਦੇ ਮੁੱਲ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਦੇਖਣ ਨੂੰ ਮਿਲਦਾ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਵਿੱਚ ਬਦਲੀ ਦੀ ਲਾਗਤ ਵਧ ਜਾਂਦੀ ਹੈ, ਖਾਸ ਕਰਕੇ ਮਹਿੰਗਾਈ ਦੇ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ। ਜਦੋਂ ਕੀਮਤਾਂ ਹੁੰਦੀਆਂ ਹਨ ਤਾਂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੇ ਕਿਰਾਏ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਹੁੰਦਾ ਹੈ, ਕਿਉਂਕਿ ਬਹੁਤ ਸਾਰੇ ਲੀਜ਼ ਮਹਿੰਗਾਈ ਨਾਲ ਜੁੜੇ ਹੁੰਦੇ ਹਨ।
ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉੱਚੀ ਮੁਦਰਾਸਫੀਤੀ ਦੇ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਸਟਾਕਾਂ ਨੂੰ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਤੌਰ 'ਤੇ ਬਿਹਤਰ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰਨ ਵਾਲੇ REITs ਦਾ ਇੱਕ ਮਜ਼ਬੂਤ ਰੁਝਾਨ ਰਿਹਾ ਹੈ। ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ, ਉਸ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਜਦੋਂ ਮਹਿੰਗਾਈ ਲਗਭਗ 3-4% ਰਹੀ ਹੈ, REITs ਨੇ ਸਾਲਾਨਾ 12.7% ਦੁਆਰਾ ਸਟਾਕਾਂ ਨੂੰ ਪਛਾੜ ਦਿੱਤਾ ਹੈ। ਅਵਧੀ ਦੇ ਦੌਰਾਨ ਜਦੋਂ ਮਹਿੰਗਾਈ 4% ਰਹੀ ਹੈ + REITs ਨੇ 3.6% ਸਾਲਾਨਾ ਦੁਆਰਾ ਸਟਾਕਾਂ ਨੂੰ ਪਛਾੜ ਦਿੱਤਾ ਹੈ।
ਮੌਜੂਦਾ ਮਹਿੰਗਾਈ ਵਾਲੇ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ ਜੋ ਅਸਥਾਈ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ ਜਾਂ ਨਹੀਂ ਵੀ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ FoF ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਲਈ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਵਿਭਿੰਨਤਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਸੰਪੱਤੀ ਵੰਡ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਹੋਰ ਤੱਤ ਜੋੜਦਾ ਹੈ।
WF: ਅੰਡਰਲਾਈੰਗ ਫੰਡ ਦੇ ਨਿਵੇਸ਼ਾਂ ਦਾ ਭੂਗੋਲਿਕ ਮਿਸ਼ਰਣ ਕੀ ਹੈ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਅੰਡਰਲਾਈੰਗ ਫੰਡ ਦਾ ਉੱਤਰੀ ਅਮਰੀਕਾ ਵੱਲ 62.2% ਦਾ ਐਕਸਪੋਜ਼ਰ ਹੈ, ਜੋ ਕਿ ਬੈਂਚਮਾਰਕ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਨਿਰਪੱਖ ਵੰਡ ਹੈ। ਇਸਦਾ ਜਾਪਾਨ ਨਾਲ 12.3% ਐਕਸਪੋਜ਼ਰ ਹੈ, ਪੈਸਿਫਿਕ ਰਿਮ ਐਕਸ-ਜਾਪਾਨ ਦਾ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਦਾ 8.4% ਹੈ, ਯੂਰਪ ਐਕਸ-ਯੂਕੇ ਦਾ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਦਾ 10.8% ਹੈ ਅਤੇ ਯੂਕੇ ਦਾ 6% ਐਕਸਪੋਜ਼ਰ ਹੈ।
WF: ਫੰਡ ਨੇ 2015 ਵਿੱਚ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਤੋਂ ਲੈ ਕੇ 7.2% CAGR ਬਨਾਮ ਪਿਛਲੇ 1 ਸਾਲ ਵਿੱਚ ਇੱਕ 31% ਰਿਟਰਨ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਇਸ ਮਜ਼ਬੂਤ ਪੂੰਜੀ ਪ੍ਰਸ਼ੰਸਾ ਦੇ ਡ੍ਰਾਈਵਰ ਕੀ ਸਨ? ਅੱਗੇ ਦੇਖਦੇ ਹੋਏ, ਕੀ ਇਸ ਵੱਡੀ ਭੱਜ-ਦੌੜ ਤੋਂ ਬਾਅਦ ਹੁਣ ਪੂੰਜੀ ਲਾਭ ਸੀਮਤ ਰਹੇਗਾ, ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਆਉਣ ਵਾਲੇ ਸਾਲਾਂ ਵਿੱਚ ਕੁੱਲ ਰਿਟਰਨ ਪ੍ਰਭਾਵਿਤ ਹੋਵੇਗਾ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਪਿਛਲੇ 1 ਸਾਲ ਵਿੱਚ ਹਾਲ ਹੀ ਵਿੱਚ ਥੋੜ੍ਹੇ ਸਮੇਂ ਦੀ ਕਾਰਗੁਜ਼ਾਰੀ ਨੂੰ ਇਸ ਤਣਾਅ ਦੇ ਦੌਰਾਨ ਦੇਖੀ ਗਈ ਗਿਰਾਵਟ ਦੇ ਸੰਦਰਭ ਵਿੱਚ ਦੇਖਿਆ ਜਾਣਾ ਚਾਹੀਦਾ ਹੈ ਜੋ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਮਹਾਂਮਾਰੀ ਦੌਰਾਨ ਲੰਘਿਆ ਸੀ। ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਪਹਿਲਾਂ ਉਜਾਗਰ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਵਿਸ਼ਵ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਲਈ ਪਿਛਲੇ 5 ਸਾਲਾਂ ਦੇ ਰਿਟਰਨ ਨੂੰ ਇਸਦੀ ਆਪਣੀ ਲੰਬੀ ਮਿਆਦ ਦੀ ਔਸਤ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਘੱਟ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ ਅਤੇ ਇਸ ਦੇ ਉਲਟ ਹੋਣ ਦੀ ਸੰਭਾਵਨਾ ਹੈ। ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇੱਕ ਨਵੇਂ ਚੱਕਰ ਦੀ ਸ਼ੁਰੂਆਤ ਦੇਖ ਸਕਦੀ ਹੈ ਕਿਉਂਕਿ ਵਿਸ਼ਵਵਿਆਪੀ ਕੰਪਨੀਆਂ ਪਹਿਲਾਂ ਦੇ ਸਮੇਂ ਤੋਂ ਸਹੀ-ਵਿੱਚ-ਕੇਸ ਦੀ ਸੋਚ ਪ੍ਰਕਿਰਿਆ ਨੂੰ ਅਨੁਕੂਲ ਬਣਾਉਂਦੀਆਂ ਹਨ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਇਸਦੇ ਨਤੀਜੇ ਵਜੋਂ ਸਪੇਸ ਅਤੇ ਸਟੋਰੇਜ ਦੀ ਮੰਗ ਵਿੱਚ ਸਫਾਈ ਅਤੇ ਸੁਰੱਖਿਆ ਦੇ ਮਿਆਰਾਂ ਦੀਆਂ ਸਾਰੀਆਂ ਜ਼ਰੂਰਤਾਂ ਦੇ ਨਾਲ. ਪੋਸਟ ਕੋਵਿਡ ਸੰਸਾਰ, ਅਤੇ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ REITs ਪੈਦਾਵਾਰ ਅਤੇ ਪੂੰਜੀ ਦੀ ਪ੍ਰਸ਼ੰਸਾ ਦੇ ਰੂਪ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਫੈਲਾਅ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਨਾਲ ਹੀ, ਇੱਕ ਮਹਿੰਗਾਈ ਵਾਲੇ ਮਾਹੌਲ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਧੀਆ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕਰਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਇਸ ਤਰ੍ਹਾਂ ਇੱਕ ਚੰਗਾ ਹੇਜ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦੀ ਹੈ।
WF: ਪਿਛਲੇ ਦਹਾਕੇ ਵਿੱਚ ਵਾਧੂ ਗਲੋਬਲ ਤਰਲਤਾ ਨੇ ਸੰਪੱਤੀ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਵਿੱਚ ਵਾਧਾ ਕੀਤਾ ਹੈ - ਅਤੇ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਇੱਕ ਵੱਡਾ ਲਾਭਪਾਤਰੀ ਰਿਹਾ ਹੈ - ਘਰੇਲੂ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੇ ਉਲਟ। ਵਿਸ਼ਵ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਤਰਲਤਾ ਨੂੰ ਅੱਗੇ ਵਧਾਉਣ ਲਈ ਤੈਅ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਹੈ, ਕੀ ਇਹ REITs ਦੀ ਮਲਕੀਅਤ ਵਾਲੀਆਂ ਵਪਾਰਕ ਜਾਇਦਾਦਾਂ ਦੀਆਂ ਕੀਮਤਾਂ ਨੂੰ ਨਕਾਰਾਤਮਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਪ੍ਰਭਾਵਤ ਕਰੇਗਾ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਗਲੋਬਲ ਤਰਲਤਾ ਦੀ ਕੋਈ ਵੀ ਨਿਕਾਸੀ ਹੌਲੀ-ਹੌਲੀ ਹੋਵੇਗੀ ਅਤੇ ਦੁਨੀਆ ਭਰ ਦੇ ਕੇਂਦਰੀ ਬੈਂਕ ਅਰਥਵਿਵਸਥਾ ਦੀ ਅਜੇ ਵੀ ਕਮਜ਼ੋਰ ਰਿਕਵਰੀ ਨੂੰ ਪਟੜੀ ਤੋਂ ਨਾ ਉਤਾਰਨ ਲਈ ਸੁਚੇਤ ਹੋਣਗੇ। ਕੁਝ ਪਰੰਪਰਾਗਤ REITs ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਵਪਾਰਕ ਸੰਪਤੀਆਂ ਉੱਤੇ ਕੁਝ ਪ੍ਰਭਾਵ ਹੋ ਸਕਦਾ ਹੈ, ਹਾਲਾਂਕਿ ਕੁਝ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ REITs (ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਸੀਨੀਅਰ ਅਤੇ ਸਹਾਇਕ ਲਿਵਿੰਗ ਸੈਂਟਰਾਂ ਲਈ) ਨੇ ਮਹਾਂਮਾਰੀ ਦੇ ਦੌਰਾਨ ਵੀ ਲਚਕੀਲੇ ਨਕਦ ਪ੍ਰਵਾਹ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਿਤ ਕੀਤੇ ਹਨ। ਵਧ ਰਹੀ ਵਿਆਜ ਦਰ ਦੇ ਦ੍ਰਿਸ਼ ਅਤੇ ਉੱਚ ਮੁਦਰਾਸਫੀਤੀ ਦੀਆਂ ਉਮੀਦਾਂ ਵਿੱਚ, ਸਖ਼ਤ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਮੁਕਾਬਲਤਨ ਹੋਰ ਸੰਪੱਤੀ ਵਰਗਾਂ ਨੂੰ ਪਛਾੜਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਹੁੰਦੀ ਹੈ।
WF: ਇੱਕ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਲਈ ਇਸ ਫੰਡ ਲਈ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੀ ਦਲੀਲ ਕੀ ਹੈ?
ਸ਼੍ਰੀਨਿਵਾਸ: ਇੱਕ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਨੂੰ ਇਸ ਫੰਡ ਵੱਲ ਧਿਆਨ ਦੇਣ ਦਾ ਪ੍ਰਮੁੱਖ ਕਾਰਨ ਇਹ ਹੈ ਕਿ ਉਸਨੂੰ ਬਹੁਤ ਹੀ ਸੁਵਿਧਾਜਨਕ ਤਰੀਕੇ ਨਾਲ ਵਿਕਸਤ ਦੇਸ਼ਾਂ ਵਿੱਚ ਆਮਦਨ ਪੈਦਾ ਕਰਨ ਵਾਲੀ ਅਸਲ ਸੰਪਤੀਆਂ ਦੇ ਮਾਲਕ ਹੋਣ ਦਾ ਮੌਕਾ ਮਿਲਦਾ ਹੈ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਵਿਸ਼ਵ ਪੱਧਰ 'ਤੇ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੀ ਮਾਲਕੀ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਲਈ ਹੋਰ ਰਸਤੇ ਉਪਲਬਧ ਹਨ, ਹਾਲਾਂਕਿ, ਇੱਕ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ FoF ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਆਸਾਨ ਪਹੁੰਚ, ਰੋਜ਼ਾਨਾ ਤਰਲਤਾ, ਟੈਕਸਾਂ ਦੀ ਕੁਸ਼ਲਤਾ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਘੋਸ਼ਣਾ ਅਤੇ ਅਧਿਕਾਰ ਖੇਤਰ ਦੇ ਮੁੱਦਿਆਂ ਵਰਗੇ ਕੋਈ ਹੋਰ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਬੋਝ ਨਹੀਂ ਦਿੰਦਾ ਹੈ। ਭੌਤਿਕ ਸੰਪੱਤੀ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਦੀ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਡੀ ਚੁਣੌਤੀ ਤਰਲਤਾ ਹੈ, ਜਦੋਂ ਕਿ ਇੱਕ ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਪ੍ਰਤੀਭੂਤੀਆਂ FoF ਦਾ ਉਦੇਸ਼ ਰੋਜ਼ਾਨਾ NAV ਅਧਾਰਤ ਤਰਲਤਾ ਦੇ ਵਾਧੂ ਫਾਇਦੇ ਦੇ ਨਾਲ, ਸਮਾਨ ਭਾਗੀਦਾਰੀ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਨਾ ਹੈ।
ਸੰਖੇਪ ਵਿੱਚ, ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਵਿਸ਼ਵ ਭਰ ਵਿੱਚ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਦੇ ਮੌਕਿਆਂ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਨ ਵਾਲੇ ਇੱਕ ਗਲੋਬਲ ਫੀਡਰ ਫੰਡ ਵਿੱਚ ਨਿਵੇਸ਼ ਕਰਕੇ 5 ਤਰੀਕਿਆਂ ਨਾਲ ਵਿਆਪਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਲਾਭ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ। ਸਭ ਤੋਂ ਪਹਿਲਾਂ, ਇਹ ਵਿਲੱਖਣ ਮੌਕੇ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਜੋ ਜਾਂ ਤਾਂ ਭਾਰਤ ਵਿੱਚ ਉਪਲਬਧ ਨਹੀਂ ਹਨ ਜਾਂ ਇਸ ਵਿੱਚ ਗਲੋਬਲ ਪੈਮਾਨੇ ਅਤੇ ਡੂੰਘਾਈ ਦੀ ਘਾਟ ਹੈ ਜਿਵੇਂ ਕਿ ਲੌਜਿਸਟਿਕਸ, ਕੋਲਡ ਸਟੋਰੇਜ ਸੁਵਿਧਾਵਾਂ, ਵੇਅਰਹਾਊਸਿੰਗ, ਡੇਟਾ ਸੈਂਟਰ, ਅਸਿਸਟਡ ਲਿਵਿੰਗ ਆਦਿ। ਦੂਜਾ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਵਿੱਚ ਇੱਕ ਹੇਜ ਵਜੋਂ ਕੰਮ ਕਰਨ ਦੀ ਸਮਰੱਥਾ ਹੈ। ਮੁਦਰਾਸਫੀਤੀ ਅਤੇ ਇਤਿਹਾਸਕ ਤੌਰ 'ਤੇ ਉੱਚ ਮੁਦਰਾਸਫੀਤੀ ਦੇ ਸਮੇਂ ਦੌਰਾਨ ਸਟਾਕਾਂ ਤੋਂ ਵਧੀਆ ਪ੍ਰਦਰਸ਼ਨ ਕੀਤਾ ਹੈ। ਤੀਸਰਾ, ਇਹ ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕਾਂ ਨੂੰ ਇੱਕ ਯੋਜਨਾਬੱਧ SIP ਜਾਂ ਇੱਕਮੁਸ਼ਤ ਨਿਵੇਸ਼ ਦੁਆਰਾ, ਇੱਕ ਸੁਵਿਧਾਜਨਕ ਢੰਗ ਨਾਲ, ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਸੈਕਟਰ ਦੁਆਰਾ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਲਈ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕੀਤੇ ਜਾਣ ਵਾਲੇ ਵਾਧੇ ਵਿੱਚ ਹਿੱਸਾ ਲੈਣ ਦੀ ਪਹੁੰਚ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ। ਚੌਥਾ, ਗਲੋਬਲ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਐਫਓਐਫ ਪੋਰਟਫੋਲੀਓ ਵਿਭਿੰਨਤਾ ਦੇ ਮੌਕੇ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਜੋ ਪਹਿਲਾਂ ਹੀ ਅੰਤਰਰਾਸ਼ਟਰੀ ਇਕੁਇਟੀਜ਼ ਵੱਲ ਅਲਾਟ ਕਰ ਰਹੇ ਹਨ, ਸਖ਼ਤ ਸੰਪਤੀਆਂ ਵਿੱਚ ਵੰਨ-ਸੁਵੰਨਤਾ ਕਰਨ ਦੀ ਕੋਸ਼ਿਸ਼ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਦੀਆਂ ਵੱਖੋ ਵੱਖਰੀਆਂ ਵਿਸ਼ੇਸ਼ਤਾਵਾਂ ਹਨ ਅਤੇ ਭਾਰਤੀ ਇਕਵਿਟੀ ਨਾਲ ਘੱਟ ਸਬੰਧ ਹਨ। ਇਸ ਤੋਂ ਇਲਾਵਾ, ਭਾਰਤੀ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਡਾਲਰ ਦੇ ਮੁਕਾਬਲੇ ਰੁਪਏ ਦੀ ਕਮਜ਼ੋਰੀ ਦੇ ਲੰਬੇ ਸਮੇਂ ਦੇ ਰੁਝਾਨ ਤੋਂ ਵੀ ਲਾਭ ਪ੍ਰਾਪਤ ਕਰ ਸਕਦੇ ਹਨ, ਜੋ ਰਿਟਰਨ ਪ੍ਰੋਫਾਈਲ ਨੂੰ ਵਧਾ ਸਕਦਾ ਹੈ।
শ্রীনিবাস PGIM ইন্ডিয়ার নতুন গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ এফওএফ-এ বিনিয়োগের 5টি সুবিধার সংক্ষিপ্ত বিবরণ দিয়েছেন:
- অনন্য সুযোগ যা হয় ভারতে পাওয়া যায় না বা এর বৈশ্বিক স্কেল এবং গভীরতার অভাব যেমন লজিস্টিকস, কোল্ড স্টোরেজ সুবিধা, গুদামজাতকরণ, ডেটা সেন্টার, সহায়ক জীবনযাপন ইত্যাদি।
- মূল্যস্ফীতির বিরুদ্ধে হেজ হিসাবে কাজ করার সম্ভাব্য এবং ঐতিহাসিকভাবে উচ্চ মূল্যস্ফীতির সময়কালে স্টকগুলিকে ছাড়িয়ে গেছে।
- ভারতীয় বিনিয়োগকারীদের একটি পরিকল্পিত এসআইপি বা একমুঠো বিনিয়োগের মাধ্যমে সুবিধাজনক পদ্ধতিতে রিয়েল এস্টেট সেক্টর দীর্ঘমেয়াদে অফার করে এমন ঊর্ধ্বগতিতে অংশগ্রহণ করার সুযোগ প্রদান করে।
- গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট এফওএফ পোর্টফোলিও বৈচিত্র্যকরণের সুযোগ প্রদান করে এবং বিনিয়োগকারীরা যারা ইতিমধ্যেই আন্তর্জাতিক ইক্যুইটির দিকে বরাদ্দ করছে তারা হার্ড অ্যাসেটে বৈচিত্র্য আনতে পারে যার বিভিন্ন বৈশিষ্ট্য রয়েছে এবং ভারতীয় ইক্যুইটির সাথে কম সম্পর্ক রয়েছে।
- ভারতীয় বিনিয়োগকারীরা ডলারের বিপরীতে রুপির অবমূল্যায়নের দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা থেকেও লাভবান হতে পারে, যা রিটার্ন প্রোফাইলকে বাড়িয়ে তুলতে পারে।
WF: আপনার নতুন গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ FoF রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের পরিবর্তে রিয়েল এস্টেট মালিকদের (REITs) মধ্যে বিনিয়োগ করে – যা আমরা ভারতে সাধারণত রিয়েল এস্টেট স্টক হিসাবে বুঝি – যদি আমরা এটি সঠিকভাবে বুঝি। এই REITs সাধারণত মালিকানাধীন রিয়েল এস্টেটের আয়ের ধরনের কি ধরনের হবে?
শ্রীনিবাস: প্রথম অংশের উত্তর দেওয়ার জন্য, বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ এফওএফ-এ বিনিয়োগ করা প্রকৃতপক্ষে তালিকাভুক্ত স্টক আকারে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের বিনিয়োগের থেকে খুব আলাদা, যা আমরা সাধারণত ভারতে বাণিজ্যিক বা আবাসিক উভয় ক্ষেত্রেই প্রকাশ পাই। বিকাশকারী একজন ডেভেলপার সাধারণত জমি ক্রয় করে, বিল্ডিং তৈরি করে এবং তারপরে এটি বিক্রি করার দিকে নজর দেয়, যেখানে একটি গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ এফওএফ প্রধানত REITs* এবং রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজে বিনিয়োগ করে, যা এমন সম্পদের মালিক বা পরিচালনা করে যা ইতিমধ্যেই নিয়মিত আয় করছে এবং লিজ দেওয়া হয়েছে। এইভাবে দুটির মৌলিক বৈশিষ্ট্য খুবই আলাদা এবং রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের বিনিয়োগ হল একটি ইক্যুইটি বিনিয়োগ যেখানে REITs-এ বিনিয়োগ সম্পূর্ণরূপে একটি ভিন্ন সম্পদ শ্রেণী যা আয় উৎপাদনের পাশাপাশি সম্ভাব্য মূলধন উপলব্ধি করতে পারে।
একটি ফান্ড অফ ফান্ড (এফওএফ) বিভিন্ন রিয়েল এস্টেট সুযোগে বিশ্বব্যাপী বিনিয়োগ করে তা ডেটা সেন্টার, স্ব-সঞ্চয়স্থান, সহায়তাকৃত জীবনযাপন, স্বাস্থ্যসেবা ইত্যাদির সাথে মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, ইউরোপীয়, এশিয়া প্যাসিফিক অঞ্চলে অন্যান্য অঞ্চলে বিনিয়োগের ভৌগলিক বৈচিত্র্যের সাথে মিলিত হয় যা ভারতীয় বিনিয়োগকারীদের জন্য সম্ভাবনার প্রতিনিধিত্ব করে। অনন্য. গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট বর্তমানে বিভিন্ন সাব-সেক্টরে সুযোগের প্রতিনিধিত্ব করে, যেগুলি হয় ভারতে উপলভ্য নয় বা এতে বিশ্বব্যাপী স্কেল এবং গভীরতার অভাব রয়েছে।
(*আবাসন বিনিয়োগ ট্রাস্ট)
WF: গ্লোবাল REITs থেকে সাধারণ রিটার্ন কি? ভাড়া আয় এবং মূলধন উপলব্ধির মধ্যে সাধারণ বিভাজন কি?
শ্রীনিবাস: একটি REIT কাঠামোর মাধ্যমে অংশগ্রহণ সম্ভাব্য উচ্চ আয়ের সুযোগ দিতে পারে। এছাড়াও, তালিকাভুক্ত REITs দীর্ঘমেয়াদে মূলধনের মূল্যায়নের সুযোগও প্রদান করতে পারে। বিগত 20 বছরে, 40% কর্মক্ষমতা তালিকাভুক্ত REITs এর জন্য আয়ের মাধ্যমে হয়েছে*।
জানুয়ারী 1972 থেকে জুন 2016 এর মধ্যে FTSE NAREIT অল ইক্যুইটি REIT ইনডেক্সের প্রথম 44½ বছরের জন্য, REITs S&P 500 সূচককে প্রতি বছর প্রায় 2% ছাড়িয়েছে, 12.18% CAGR রিটার্ন প্রদান করে। S&P 500 সূচক দ্বারা।
যাইহোক, গত 5 বছরে, FTSE NAREIT সমস্ত ইক্যুইটি REITs সূচক S&P 500 সূচক প্রতি বছর 9.55% কম করেছে। যদি গড়তে একটি সম্ভাব্য প্রত্যাবর্তন হয়, তাহলে REITs সম্ভাব্যভাবে এগিয়ে যাওয়ার স্টকগুলিকে ছাড়িয়ে যেতে পারে।
(* 31/3/2021 অনুযায়ী, S&P বিকশিত BMI সূচকের উপর ভিত্তি করে। উত্স: PGIM রিয়েল এস্টেট: গ্লোবাল রিয়েল এস্টেটের ক্ষেত্রে। অতীতের কর্মক্ষমতা ভবিষ্যতের আয়ের নির্দেশক নয়। উত্স: মর্নিংস্টার। FTSE NAREIT। স্ট্যান্ডার্ড অ্যান্ড পুওরস . জুন-৩০-২০২১ পর্যন্ত বিশ্লেষণ)
WF: মূল্যস্ফীতিমূলক পরিবেশে কেন REITsকে একটি ভালো বিনিয়োগ হিসাবে বিবেচনা করা হয়?
শ্রীনিবাস: রিয়েল এস্টেটের মতো হার্ড অ্যাসেটগুলি দীর্ঘমেয়াদে, বিশেষ করে মুদ্রাস্ফীতির সময়ে প্রতিস্থাপনের খরচ বৃদ্ধির কারণে তাদের মূল্য বৃদ্ধি দেখতে থাকে। রিয়েল এস্টেট ভাড়া বাড়তে থাকে যখন দাম বেড়ে যায়, কারণ অনেক ইজারা মুদ্রাস্ফীতির সাথে যুক্ত থাকে।
ঐতিহাসিকভাবে উচ্চ মূল্যস্ফীতির সময়কালে REITs উল্লেখযোগ্যভাবে স্টককে ছাড়িয়ে যাওয়ার একটি শক্তিশালী প্রবণতা রয়েছে। ঐতিহাসিকভাবে, যখন মুদ্রাস্ফীতি প্রায় 3-4% ছিল, তখন REITs বার্ষিক 12.7% দ্বারা স্টককে ছাড়িয়ে গেছে। সময়ের মধ্যে যখন মুদ্রাস্ফীতি হয়েছে 4%+ REITs বার্ষিক 3.6% দ্বারা স্টককে ছাড়িয়ে গেছে।
বর্তমান মুদ্রাস্ফীতির পরিবেশে যা ক্ষণস্থায়ী হতে পারে বা নাও হতে পারে, গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট এফওএফ পোর্টফোলিও বৈচিত্র্য প্রদান করে এবং ভারতীয় বিনিয়োগকারীদের জন্য সম্পদ বরাদ্দে আরেকটি উপাদান যোগ করে।
WF: অন্তর্নিহিত তহবিলের বিনিয়োগের ভৌগলিক মিশ্রণ কী?
শ্রীনিবাস: অন্তর্নিহিত তহবিলের 62.2% উত্তর আমেরিকার দিকে এক্সপোজার রয়েছে, যা বেঞ্চমার্কের তুলনায় নিরপেক্ষ বরাদ্দ। এটির জাপানে 12.3% এক্সপোজার রয়েছে, প্যাসিফিক রিম প্রাক্তন জাপানের পোর্টফোলিওর 8.4%, ইউরোপ প্রাক্তন ইউকে পোর্টফোলিওর 10.8% এবং ইউকে 6% এক্সপোজার রয়েছে।
WF: ফান্ডটি গত 1 বছরে 31% রিটার্ন প্রদান করেছে বনাম 2015 সালে সূচনা থেকে 7.2% CAGR। এই শক্তিশালী মূলধন উপলব্ধির চালক কি ছিল? সামনের দিকে তাকিয়ে, এই বিশাল রান আপের পরে মূলধন লাভ কি এখন সীমাবদ্ধ থাকবে, এইভাবে আগামী বছরগুলিতে মোট আয়কে প্রভাবিত করবে?
শ্রীনিবাস: গত 1 বছরে সাম্প্রতিক স্বল্পমেয়াদী কর্মক্ষমতা মহামারী চলাকালীন রিয়েল এস্টেট সেক্টর যে চাপের মধ্য দিয়ে গিয়েছিল সেই চাপের সময় দেখা পতনের প্রেক্ষাপটে দেখতে হবে। যেমনটি আগে হাইলাইট করা হয়েছে, বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেটের জন্য গত 5 বছরের রিটার্নগুলি তার নিজস্ব দীর্ঘমেয়াদী গড়গুলির তুলনায় হ্রাস পেয়েছে এবং গড় প্রত্যাবর্তনের সম্ভাবনা রয়েছে। রিয়েল এস্টেট একটি নতুন চক্রের সূচনা দেখতে পারে কারণ বিশ্বব্যাপী কোম্পানিগুলি পূর্ববর্তী সময়ের থেকে ন্যায্য ক্ষেত্রের চিন্তাভাবনা প্রক্রিয়ার সাথে সামঞ্জস্য করে যার ফলে পরিচ্ছন্নতা এবং সুরক্ষা মানগুলির সমস্ত প্রয়োজনীয়তার সাথে স্থান এবং স্টোরেজের চাহিদা বৃদ্ধি পায়। কোভিডের পরে বিশ্ব, এবং এইভাবে REITs ফলন এবং মূলধনের প্রশংসার ক্ষেত্রে একটি স্প্রেড অফার করতে পারে। এছাড়াও, একটি মুদ্রাস্ফীতিপূর্ণ পরিবেশে রিয়েল এস্টেটগুলিকে ছাড়িয়ে যায় এবং এইভাবে একটি ভাল হেজ প্রদান করে।
WF: গত দশকে অতিরিক্ত বৈশ্বিক তরলতার কারণে সম্পদের দাম বেড়েছে - এবং বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট একটি বড় সুবিধাভোগী হয়েছে - গার্হস্থ্য রিয়েল এস্টেটের বিপরীতে। বিশ্বব্যাপী তারল্য কমাতে সেট করা হলে, এটি কি REIT-এর মালিকানাধীন বাণিজ্যিক সম্পত্তির দামকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে?
শ্রীনিবাস: বিশ্বব্যাপী তারল্যের যে কোনও প্রত্যাহার ধীরে ধীরে হবে এবং বিশ্বজুড়ে কেন্দ্রীয় ব্যাঙ্কগুলি অর্থনীতির এখনও ভঙ্গুর পুনরুদ্ধারকে লাইনচ্যুত না করতে সচেতন হবে। কিছু প্রথাগত REITs যেমন বাণিজ্যিক বৈশিষ্ট্যগুলি কিছু প্রভাব দেখতে পারে, তবে কিছু বিশেষ REITs (যেমন সিনিয়র এবং সাহায্যকারী লিভিং সেন্টারের জন্য) এমনকি মহামারী চলাকালীনও নগদ প্রবাহের স্থিতিস্থাপকতা প্রদর্শন করেছে। ক্রমবর্ধমান সুদের হারের পরিস্থিতিতে এবং উচ্চ মুদ্রাস্ফীতির প্রত্যাশায়, হার্ড অ্যাসেটগুলি তুলনামূলকভাবে অন্যান্য সম্পদ শ্রেণীকে ছাড়িয়ে যাওয়ার সম্ভাবনা রাখে।
WF: একজন ভারতীয় বিনিয়োগকারীর জন্য এই তহবিলের জন্য বিনিয়োগের যুক্তি কী?
শ্রীনিবাস: একজন ভারতীয় বিনিয়োগকারীদের এই তহবিলের দিকে নজর দেওয়ার প্রধান কারণ হল, তিনি খুব সুবিধাজনক পদ্ধতিতে উন্নত বিশ্বে প্রকৃত সম্পদের আয়ের মালিক হওয়ার সুযোগ পান। যদিও বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেটের মালিকানা এবং বিনিয়োগের জন্য অন্যান্য রুট উপলব্ধ রয়েছে, তবে, একটি বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট এফওএফ সহজ অ্যাক্সেস, দৈনিক তারল্য, দীর্ঘমেয়াদে ট্যাক্সেশন দক্ষতা এবং ঘোষণা এবং এখতিয়ার সংক্রান্ত সমস্যাগুলির মতো অন্য কোনও নিয়ন্ত্রক বোঝা প্রদান করে। ভৌত সম্পত্তিতে বিনিয়োগের সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ হল তরলতা, যেখানে একটি গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট সিকিউরিটিজ এফওএফ দৈনিক এনএভি ভিত্তিক তারল্যের অতিরিক্ত সুবিধা সহ অনুরূপ অংশগ্রহণ প্রদানের লক্ষ্য রাখে।
সংক্ষেপে বলা যায়, ভারতীয় বিনিয়োগকারীরা বিশ্বব্যাপী রিয়েল এস্টেট সুযোগে বিনিয়োগ করে একটি গ্লোবাল ফিডার ফান্ডে বিনিয়োগের মাধ্যমে 5টি উপায়ে ব্যাপকভাবে উপকৃত হতে পারে। প্রথমত, এটি অনন্য সুযোগ প্রদান করে যা হয় ভারতে পাওয়া যায় না বা এতে বিশ্বব্যাপী স্কেল এবং গভীরতার অভাব রয়েছে যেমন লজিস্টিক, কোল্ড স্টোরেজ সুবিধা, গুদামজাতকরণ, ডেটা সেন্টার, অ্যাসিস্টেড লিভিং ইত্যাদি। দ্বিতীয়ত, রিয়েল এস্টেটের বিরুদ্ধে হেজ হিসাবে কাজ করার সম্ভাবনা রয়েছে। মুদ্রাস্ফীতি এবং ঐতিহাসিকভাবে উচ্চ মূল্যস্ফীতির সময়কালে স্টককে ছাড়িয়ে গেছে। তৃতীয়ত, এটি ভারতীয় বিনিয়োগকারীদের একটি পরিকল্পিত এসআইপি বা একমুঠো বিনিয়োগের মাধ্যমে সুবিধাজনক উপায়ে দীর্ঘমেয়াদে রিয়েল এস্টেট সেক্টরের অফার করা উর্ধ্বগতিতে অংশগ্রহণ করার সুযোগ প্রদান করে। চতুর্থত, গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট এফওএফ পোর্টফোলিও বৈচিত্র্যকরণের সুযোগ প্রদান করে এবং বিনিয়োগকারীরা যারা ইতিমধ্যেই আন্তর্জাতিক ইক্যুইটির দিকে বরাদ্দ করছেন তারা হার্ড অ্যাসেটে বৈচিত্র্য আনতে দেখতে পারেন যার বিভিন্ন বৈশিষ্ট্য রয়েছে এবং ভারতীয় ইক্যুইটির সাথে কম সম্পর্ক রয়েছে। এছাড়াও ভারতীয় বিনিয়োগকারীরা ডলারের বিপরীতে রুপির অবমূল্যায়নের দীর্ঘমেয়াদী প্রবণতা থেকে লাভবান হতে পারে, যা রিটার্ন প্রোফাইলকে বাড়িয়ে তুলতে পারে।
శ్రీనివాస్ PGIM ఇండియా యొక్క కొత్త గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ సెక్యూరిటీస్ ఎఫ్ఓఎఫ్లో పెట్టుబడి పెట్టడం వల్ల కలిగే 5 ప్రయోజనాలను సంగ్రహించారు:
- భారతదేశంలో అందుబాటులో లేని లేదా గ్లోబల్ స్కేల్ మరియు డెప్త్ లేని ప్రత్యేక అవకాశాలు ఉదా. లాజిస్టిక్స్, కోల్డ్ స్టోరేజ్ ఫెసిలిటీస్, వేర్హౌసింగ్, డేటా సెంటర్లు, అసిస్టెడ్ లివింగ్ మొదలైనవి.
- ద్రవ్యోల్బణానికి వ్యతిరేకంగా హెడ్జ్గా పని చేసే అవకాశం ఉంది మరియు అధిక ద్రవ్యోల్బణం ఉన్న కాలంలో చారిత్రాత్మకంగా స్టాక్లను అధిగమించింది.
- ప్రణాళికాబద్ధమైన SIP లేదా లంప్సమ్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ద్వారా అనుకూలమైన పద్ధతిలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం దీర్ఘకాలంలో అందించే అప్సైడ్లో పాల్గొనడానికి భారతీయ పెట్టుబడిదారులకు యాక్సెస్ను అందిస్తుంది.
- గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ ఎఫ్ఓఎఫ్ పోర్ట్ఫోలియో డైవర్సిఫికేషన్ అవకాశాలను అందిస్తుంది మరియు ఇప్పటికే అంతర్జాతీయ ఈక్విటీల వైపు కేటాయిస్తున్న పెట్టుబడిదారులు విభిన్న లక్షణాలను కలిగి ఉన్న మరియు భారతీయ ఈక్విటీలతో తక్కువ సహసంబంధాన్ని కలిగి ఉన్న హార్డ్ అసెట్లలోకి మారవచ్చు.
- భారతీయ పెట్టుబడిదారులు డాలర్తో రూపాయి క్షీణత యొక్క దీర్ఘకాలిక ధోరణి నుండి ప్రయోజనం పొందవచ్చు, ఇది రాబడి ప్రొఫైల్ను మెరుగుపరుస్తుంది.
WF: మీ కొత్త గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ సెక్యూరిటీలు FoF రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్ల కంటే రియల్ ఎస్టేట్ యజమానులలో (REITలు) పెట్టుబడి పెడుతుంది - మేము దీన్ని సరిగ్గా అర్థం చేసుకుంటే భారతదేశంలో రియల్ ఎస్టేట్ స్టాక్లు అని సాధారణంగా అర్థం చేసుకుంటాము. ఈ REITలు సాధారణంగా కలిగి ఉండే ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేసే రియల్ ఎస్టేట్ రకాలు ఏమిటి?
శ్రీనివాస్: మొదటి భాగానికి సమాధానం చెప్పాలంటే, గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ సెక్యూరిటీలలో పెట్టుబడులు పెట్టడం అనేది రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లలో లిస్టెడ్ స్టాక్ల రూపంలో పెట్టుబడి పెట్టడానికి చాలా భిన్నంగా ఉంటుంది, దీనినే మనం సాధారణంగా భారతదేశంలో వాణిజ్య లేదా రెసిడెన్షియల్ పరంగా బహిర్గతం చేస్తాము. డెవలపర్లు. డెవలపర్ సాధారణంగా భూములను కొనుగోలు చేసి, భవనాన్ని నిర్మించి, ఆపై దానిని విక్రయించాలని చూస్తారు, అయితే గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ సెక్యూరిటీల FoF ప్రధానంగా REITలు* మరియు రియల్ ఎస్టేట్ సెక్యూరిటీలలో పెట్టుబడి పెడుతుంది, ఇవి ఇప్పటికే సాధారణ ఆదాయాన్ని పొందుతున్న మరియు లీజుకు ఇవ్వబడిన ఆస్తులను కలిగి ఉంటాయి. అందువల్ల రెండింటి యొక్క ప్రాథమిక లక్షణాలు చాలా భిన్నంగా ఉంటాయి మరియు రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లలో పెట్టుబడి పెట్టడం అనేది ఈక్విటీ పెట్టుబడి అయితే REIT లలో పెట్టుబడి పెట్టడం అనేది పూర్తిగా భిన్నమైన ఆస్తి తరగతి, ఇది ఆదాయ ఉత్పత్తి మరియు సాధ్యమైన మూలధన ప్రశంసలను అందిస్తుంది.
ఫండ్ ఆఫ్ ఫండ్ (FoF) ప్రపంచవ్యాప్తంగా వివిధ రియల్ ఎస్టేట్ అవకాశాలలో పెట్టుబడి పెట్టడం, డేటా సెంటర్లు, సెల్ఫ్ స్టోరేజ్, అసిస్టెడ్ లివింగ్, హెల్త్కేర్ మొదలైనవి ఇతర ప్రాంతాలతోపాటు US, యూరోపియన్, ఆసియా పసిఫిక్లలో పెట్టుబడులు పెట్టే భౌగోళిక వైవిధ్యతతో కలిపి భారతీయ పెట్టుబడిదారులకు సంభావ్యతను సూచిస్తాయి. ప్రత్యేకమైనది. గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ ప్రస్తుతం వివిధ ఉప రంగాలలో అవకాశాలను సూచిస్తుంది, అవి భారతదేశంలో అందుబాటులో లేవు లేదా గ్లోబల్ స్కేల్ మరియు డెప్త్ లేనివి.
(*రియల్ ఎస్టేట్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్)
WF: గ్లోబల్ REITల నుండి వచ్చే సాధారణ రాబడి ఏమిటి? అద్దె ఆదాయం మరియు మూలధన ప్రశంసల మధ్య సాధారణ విభజన ఏమిటి?
శ్రీనివాస్: REIT నిర్మాణం ద్వారా పాల్గొనడం వల్ల అధిక ఆదాయ అవకాశాలను అందించవచ్చు. అదనంగా, జాబితా చేయబడిన REITలు దీర్ఘకాలంలో మూలధన ప్రశంస అవకాశాలను కూడా అందించగలవు. గత 20 సంవత్సరాలలో, 40% పనితీరు జాబితా చేయబడిన REITల కోసం ఆదాయం ద్వారా జరిగింది*.
జనవరి 1972 నుండి జూన్ 2016 వరకు FTSE NAREIT ఆల్ ఈక్విటీ REIT ఇండెక్స్ (ట్రాక్స్ జాబితా చేయబడిన US REITలు) యొక్క మొదటి 44½ సంవత్సరాలలో, REITలు S&P 500 ఇండెక్స్ను దాదాపుగా 2% అధిగమించాయి, 12.13% CAG10R18% రిటర్న్కు వ్యతిరేకంగా ప్రతి సంవత్సరం అందించబడ్డాయి. S&P 500 ఇండెక్స్ ద్వారా.
అయితే గత 5 సంవత్సరాలలో, FTSE NAREIT ఆల్ ఈక్విటీ REITల ఇండెక్స్ S&P 500 సూచిక సంవత్సరానికి 9.55% తగ్గింది. సగటుకు తిరిగి వచ్చే అవకాశం ఉన్నట్లయితే, REITలు ముందుకు వెళ్లే స్టాక్లను అధిగమించగలవు.
(* 31/3/2021 నాటికి, S&P డెవలప్ చేయబడిన BMI సూచిక ఆధారంగా. మూలం: PGIM రియల్ ఎస్టేట్: గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ కేసు. గత పనితీరు భవిష్యత్ రాబడిని సూచించదు. మూలం: Morningstar. FTSE NAREIT. స్టాండర్డ్ & పూర్స్ జూన్-30-2021 నాటికి విశ్లేషణ)
WF: ద్రవ్యోల్బణ వాతావరణంలో REIT లు మంచి పెట్టుబడిగా ఎందుకు పరిగణించబడతాయి?
శ్రీనివాస్: రియల్ ఎస్టేట్ వంటి గట్టి ఆస్తులు దీర్ఘకాలంలో, ముఖ్యంగా ద్రవ్యోల్బణ సమయాల్లో భర్తీ ఖర్చు పెరగడం వల్ల వాటి విలువ పెరుగుతుంది. అనేక లీజులు ద్రవ్యోల్బణంతో ముడిపడి ఉన్నందున, ధరలు పెరిగినప్పుడు రియల్ ఎస్టేట్ అద్దెలు పెరుగుతాయి.
చారిత్రాత్మకంగా పెరిగిన ద్రవ్యోల్బణం కాలంలో స్టాక్లను REITలు గణనీయంగా అధిగమించే బలమైన ధోరణి ఉంది. చారిత్రాత్మకంగా, ద్రవ్యోల్బణం 3-4% ఉన్న కాలంలో, REITలు వార్షికంగా 12.7% స్టాక్లను అధిగమించాయి. ద్రవ్యోల్బణం 4% ఉన్న కాలంలో + REITలు వార్షికంగా 3.6% స్టాక్లను అధిగమించాయి.
ప్రస్తుత ద్రవ్యోల్బణ వాతావరణంలో తాత్కాలికంగా ఉండవచ్చు లేదా కాకపోవచ్చు, గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ ఎఫ్ఓఎఫ్ పోర్ట్ఫోలియో డైవర్సిఫికేషన్ను అందిస్తుంది మరియు భారతీయ పెట్టుబడిదారుల కోసం ఆస్తుల కేటాయింపుకు మరొక మూలకాన్ని జోడిస్తుంది.
WF: అంతర్లీన ఫండ్ యొక్క పెట్టుబడుల భౌగోళిక మిశ్రమం ఏమిటి?
శ్రీనివాస్: అంతర్లీన ఫండ్ ఉత్తర అమెరికా వైపు 62.2% ఎక్స్పోజర్ను కలిగి ఉంది, ఇది బెంచ్మార్క్తో పోలిస్తే తటస్థ కేటాయింపు. ఇది జపాన్కు 12.3% ఎక్స్పోజర్ను కలిగి ఉంది, పసిఫిక్ రిమ్ ఎక్స్-జపాన్ పోర్ట్ఫోలియోలో 8.4%, యూరప్ ఎక్స్-యుకె పోర్ట్ఫోలియోలో 10.8% మరియు UK 6% ఎక్స్పోజర్ను కలిగి ఉంది.
WF: ఫండ్ 2015లో ప్రారంభమైనప్పటి నుండి 7.2% CAGRకి వ్యతిరేకంగా గత 1 సంవత్సరంలో 31% రాబడిని అందించింది. ఈ బలమైన మూలధన ప్రశంసలు ఏవి? ఈ భారీ రన్-అప్ తర్వాత ఇప్పుడు మూలధన లాభాలు పరిమితం చేయబడతాయా, తద్వారా రాబోయే సంవత్సరాల్లో మొత్తం రాబడిపై ప్రభావం చూపుతుందా?
శ్రీనివాస్: గత 1 సంవత్సరంలో ఇటీవలి స్వల్పకాలిక పనితీరును మహమ్మారి సమయంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ఎదుర్కొన్న ఒత్తిడి సమయంలో చూసిన పతనం యొక్క సందర్భాన్ని పరిశీలించాలి. ముందుగా హైలైట్ చేసినట్లుగా, ప్రపంచవ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్ కోసం గత 5 సంవత్సరాల రాబడి దాని స్వంత దీర్ఘకాలిక సగటులతో పోల్చితే తగ్గించబడింది మరియు సగటు రివర్షన్కు అవకాశం ఉంది. రియల్ ఎస్టేట్ కొత్త చక్రాన్ని ప్రారంభించవచ్చు, ఎందుకంటే ప్రపంచవ్యాప్తంగా కంపెనీలు కేవలం-ఇన్-టైమ్ ఆలోచనా ప్రక్రియకు సర్దుబాటు చేస్తాయి, దీని ఫలితంగా స్థలం మరియు నిల్వ కోసం డిమాండ్ ఏర్పడుతుంది, దీని ఫలితంగా పరిశుభ్రత మరియు భద్రతా ప్రమాణాలు అవసరం కోవిడ్ ప్రపంచాన్ని అనుసరించి, తద్వారా REITలు దిగుబడి మరియు మూలధన ప్రశంసల పరంగా వ్యాప్తిని అందించవచ్చు. అలాగే, ద్రవ్యోల్బణ వాతావరణంలో రియల్ ఎస్టేట్ మెరుగైన పనితీరును కనబరుస్తుంది మరియు తద్వారా మంచి హెడ్జ్ను అందిస్తుంది.
డబ్ల్యుఎఫ్: గత దశాబ్దంలో అధిక గ్లోబల్ లిక్విడిటీ కారణంగా ఆస్తుల ధరలు విజృంభించాయి - మరియు దేశీయ రియల్ ఎస్టేట్ కాకుండా ప్రపంచ రియల్ ఎస్టేట్ పెద్ద లబ్ధిదారుగా ఉంది. ప్రపంచవ్యాప్తంగా లిక్విడిటీ తగ్గుముఖం పట్టడంతో, ఇది REITల యాజమాన్యంలోని వాణిజ్య ఆస్తుల ధరలను ప్రతికూలంగా ప్రభావితం చేస్తుందా?
శ్రీనివాస్: గ్లోబల్ లిక్విడిటీ యొక్క ఏదైనా ఉపసంహరణ క్రమంగా ఉంటుంది మరియు ఆర్థిక వ్యవస్థ యొక్క పెళుసుగా ఉన్న రికవరీని అడ్డుకోకుండా ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఉన్న సెంట్రల్ బ్యాంకులు స్పృహతో ఉంటాయి. వాణిజ్య ఆస్తులు వంటి కొన్ని సాంప్రదాయ REITలు కొంత ప్రభావాన్ని చూపవచ్చు, అయితే కొన్ని ప్రత్యేక REITలు (ఉదా. సీనియర్ మరియు అసిస్టెడ్ లివింగ్ సెంటర్ల కోసం) మహమ్మారి సమయంలో కూడా స్థిరమైన నగదు ప్రవాహాలను ప్రదర్శించాయి. పెరుగుతున్న వడ్డీ రేటు దృష్టాంతంలో మరియు అధిక ద్రవ్యోల్బణ అంచనాలలో, హార్డ్ ఆస్తులు ఇతర ఆస్తి తరగతులను సాపేక్షంగా అధిగమించగల సామర్థ్యాన్ని కలిగి ఉంటాయి.
WF: భారతీయ పెట్టుబడిదారు కోసం ఈ ఫండ్ కోసం పెట్టుబడి వాదన ఏమిటి?
శ్రీనివాస్: భారతీయ ఇన్వెస్టర్లు ఈ ఫండ్ వైపు చూడడానికి ప్రధాన కారణం ఏమిటంటే, అతను అభివృద్ధి చెందిన ప్రపంచంలోని నిజమైన ఆస్తులను ఆదాయాన్ని సంపాదించే అవకాశాన్ని పొందడం చాలా సౌకర్యవంతంగా ఉంటుంది. ప్రపంచవ్యాప్తంగా రియల్ ఎస్టేట్లో స్వంతం చేసుకోవడానికి మరియు పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఇతర మార్గాలు అందుబాటులో ఉన్నప్పటికీ, గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ FoF సులభంగా యాక్సెస్, రోజువారీ లిక్విడిటీ, దీర్ఘకాలికంగా పన్నుల సామర్థ్యాన్ని అందిస్తుంది మరియు డిక్లరేషన్ మరియు అధికార పరిధి సమస్యల వంటి ఇతర నియంత్రణ భారం ఉండదు. భౌతిక ఆస్తిలో పెట్టుబడి పెట్టడంలో అతిపెద్ద సవాలు ద్రవ్యరాశి, అయితే గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ సెక్యూరిటీస్ FoF రోజువారీ NAV ఆధారిత లిక్విడిటీ యొక్క అదనపు ప్రయోజనంతో సారూప్య భాగస్వామ్యాన్ని అందించాలని లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది.
సంగ్రహంగా చెప్పాలంటే, ప్రపంచవ్యాప్తంగా ఉన్న రియల్ ఎస్టేట్ అవకాశాలలో పెట్టుబడి పెట్టే గ్లోబల్ ఫీడర్ ఫండ్లో పెట్టుబడి పెట్టడం ద్వారా భారతీయ పెట్టుబడిదారులు విస్తృతంగా 5 మార్గాల్లో ప్రయోజనం పొందవచ్చు. మొదటిది, ఇది భారతదేశంలో అందుబాటులో లేని విశిష్ట అవకాశాలను అందిస్తుంది లేదా గ్లోబల్ స్కేల్ మరియు డెప్త్ లేనిది ఉదా. లాజిస్టిక్స్, కోల్డ్ స్టోరేజీ ఫెసిలిటీస్, వేర్హౌసింగ్, డేటా సెంటర్స్, అసిస్టెడ్ లివింగ్ మొదలైనవి. రెండవది, రియల్ ఎస్టేట్కు వ్యతిరేకంగా హెడ్జ్గా పనిచేసే అవకాశం ఉంది. ద్రవ్యోల్బణం మరియు చారిత్రాత్మకంగా అధిక ద్రవ్యోల్బణం ఉన్న కాలంలో స్టాక్లను అధిగమించింది. మూడవదిగా, ప్రణాళికాబద్ధమైన SIP లేదా లంప్సమ్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ద్వారా అనుకూలమైన పద్ధతిలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం దీర్ఘకాలంలో అందించే అప్సైడ్లో పాల్గొనడానికి ఇది భారతీయ పెట్టుబడిదారులకు ప్రాప్యతను అందిస్తుంది. నాల్గవది, గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ ఎఫ్ఓఎఫ్ పోర్ట్ఫోలియో డైవర్సిఫికేషన్ అవకాశాలను అందిస్తుంది మరియు ఇప్పటికే అంతర్జాతీయ ఈక్విటీల వైపు కేటాయిస్తున్న పెట్టుబడిదారులు విభిన్న లక్షణాలను కలిగి ఉన్న మరియు భారతీయ ఈక్విటీలతో తక్కువ సహసంబంధాన్ని కలిగి ఉన్న హార్డ్ అసెట్లలోకి మారవచ్చు. అదనంగా, భారతీయ పెట్టుబడిదారులు డాలర్తో రూపాయి క్షీణత యొక్క దీర్ఘకాలిక ధోరణి నుండి ప్రయోజనం పొందవచ్చు, ఇది రాబడి ప్రొఫైల్ను మెరుగుపరుస్తుంది.
பிஜிஐஎம் இந்தியாவின் புதிய குளோபல் ரியல் எஸ்டேட் செக்யூரிட்டிஸ் எஃப்ஓஎஃப்-ல் முதலீடு செய்வதன் 5 நன்மைகளை ஸ்ரீனிவாஸ் சுருக்கமாகக் கூறுகிறார்:
- இந்தியாவில் கிடைக்காத அல்லது உலகளாவிய அளவு மற்றும் ஆழம் இல்லாத தனித்துவமான வாய்ப்புகள் எ.கா. லாஜிஸ்டிக்ஸ், குளிர் சேமிப்பு வசதிகள், கிடங்கு, தரவு மையங்கள், உதவி வாழ்க்கை போன்றவை.
- பணவீக்கத்திற்கு எதிராக ஒரு ஹெட்ஜ் ஆக செயல்படும் சாத்தியம் மற்றும் அதிக பணவீக்க காலங்களில் வரலாற்று ரீதியாக பங்குகளை விஞ்சியது.
- இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு, ரியல் எஸ்டேட் துறையானது, திட்டமிட்ட SIP அல்லது லம்ப்சம் முதலீடு மூலம், வசதியான முறையில் நீண்ட காலத்திற்கு வழங்கும் மேம்பாட்டில் பங்கேற்கும் அணுகலை வழங்குகிறது.
- குளோபல் ரியல் எஸ்டேட் எஃப்ஓஎஃப் போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தல் வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது மற்றும் ஏற்கனவே சர்வதேச ஈக்விட்டிகளுக்கு ஒதுக்கும் முதலீட்டாளர்கள் வெவ்வேறு குணாதிசயங்கள் மற்றும் இந்திய பங்குகளுடன் குறைந்த தொடர்பு கொண்ட கடினமான சொத்துக்களில் பல்வகைப்படுத்தலாம்.
- இந்திய முதலீட்டாளர்கள் டாலருக்கு நிகரான ரூபாய் மதிப்பு வீழ்ச்சியின் நீண்ட காலப் போக்கில் இருந்து பயனடையலாம், இது வருமானத்தை மேம்படுத்தும்.
WF: உங்களின் புதிய உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் பத்திரங்கள், ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களை விட ரியல் எஸ்டேட் உரிமையாளர்களிடம் (REITகள்) முதலீடு செய்கிறது - இதைத்தான் இந்தியாவில் பொதுவாக ரியல் எஸ்டேட் பங்குகள் என்று புரிந்துகொள்வோம் - இதை நாங்கள் சரியாகப் புரிந்து கொண்டால். இந்த REITகள் பொதுவாகச் சொந்தமாக வைத்திருக்கும் வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட் வகைகள் என்னவாக இருக்கும்?
ஸ்ரீனிவாஸ்: முதல் பகுதிக்கு பதிலளிக்க, உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் பத்திரங்களில் முதலீடு செய்வது, பட்டியலிடப்பட்ட பங்குகள் வடிவில் ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களில் முதலீடு செய்வதற்கு மிகவும் வித்தியாசமானது, இதைத்தான் இந்தியாவில் வணிக ரீதியாகவோ அல்லது குடியிருப்பு ரீதியாகவோ நாம் பொதுவாக வெளிப்படுத்துகிறோம். டெவலப்பர்கள். ஒரு டெவலப்பர் பொதுவாக நிலங்களை வாங்குகிறார், கட்டிடம் கட்டுகிறார், பின்னர் அதை விற்கப் பார்க்கிறார், அதேசமயம் உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் செக்யூரிட்டிகளான எஃப்ஓஎஃப் முக்கியமாக REITகள்* மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் செக்யூரிட்டிகளில் முதலீடு செய்கிறது, அவை ஏற்கனவே வழக்கமான வருமானம் ஈட்டும் மற்றும் குத்தகைக்கு விடப்பட்ட சொத்துக்களை வைத்திருக்கின்றன. இவ்விரண்டின் அடிப்படை குணாதிசயங்கள் மிகவும் வேறுபட்டவை மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்களில் முதலீடு செய்வது ஈக்விட்டி முதலீடாகும், அதேசமயம் REIT களில் முதலீடு செய்வது முற்றிலும் வேறுபட்ட சொத்து வகுப்பாகும், இது வருமானம் மற்றும் சாத்தியமான மூலதன மதிப்பீட்டை வழங்க முடியும்.
தரவு மையங்கள், சுய சேமிப்பு, உதவி வாழ்க்கை, சுகாதாரம் போன்ற பல்வேறு ரியல் எஸ்டேட் வாய்ப்புகளில் உலகளாவிய அளவில் முதலீடு செய்யும் நிதியத்தின் நிதி (FF) அமெரிக்க, ஐரோப்பிய, ஆசியா பசிபிக் ஆகிய நாடுகளில் முதலீடு செய்வதன் புவியியல் பல்வகைப்படுத்தலுடன் இணைந்து இந்திய முதலீட்டாளர்களின் திறனைக் குறிக்கிறது. தனித்துவமானது. குளோபல் ரியல் எஸ்டேட் தற்போது பல்வேறு துணைத் துறைகளில் உள்ள வாய்ப்புகளை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துகிறது, அவை இந்தியாவில் கிடைக்காது அல்லது உலகளாவிய அளவு மற்றும் ஆழம் இல்லாதது.
(*ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை)
WF: உலகளாவிய REITகளின் வழக்கமான வருமானம் என்ன? வாடகை வருமானம் மற்றும் மூலதன மதிப்பீட்டிற்கு இடையே உள்ள பொதுவான பிளவு என்ன?
ஸ்ரீனிவாஸ்: REIT கட்டமைப்பின் மூலம் பங்கேற்பதன் மூலம் அதிக வருமான வாய்ப்புகளை வழங்க முடியும். கூடுதலாக, பட்டியலிடப்பட்ட REITகள் நீண்ட காலத்திற்கு மூலதன பாராட்டு வாய்ப்புகளையும் வழங்க முடியும். கடந்த 20 ஆண்டுகளில், பட்டியலிடப்பட்ட REITகளுக்கான வருமானத்தின் மூலம் 40% செயல்திறன் இருந்தது*.
ஜனவரி 1972 முதல் ஜூன் 2016 வரையிலான FTSE NAREIT ஆல் ஈக்விட்டி REIT இண்டெக்ஸின் முதல் 44½ ஆண்டுகளுக்கு (டிராக்ஸ் பட்டியலிடப்பட்ட US REITகள்), REITகள் S&P 500 குறியீட்டை வருடத்திற்கு 2% விஞ்சி, 12.13% CAG10R18% வருவாயை வழங்குவதன் மூலம். S&P 500 இன்டெக்ஸ் மூலம்.
இருப்பினும் கடந்த 5 வருடத்தில், FTSE NAREIT ஆல் ஈக்விட்டி REITs இன்டெக்ஸ் S&P 500 குறியீட்டை ஆண்டுக்கு 9.55% குறைத்துள்ளது. சராசரிக்கு மீளக்கூடிய சாத்தியம் இருந்தால், REITகள் முன்னோக்கி செல்லும் பங்குகளை விஞ்சும்.
(* 31/3/2021 நிலவரப்படி, S&P உருவாக்கிய BMI குறியீட்டின் அடிப்படையில். ஆதாரம்: PGIM ரியல் எஸ்டேட்: குளோபல் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான வழக்கு. கடந்தகால செயல்திறன் எதிர்கால வருமானத்தைக் குறிக்கவில்லை. ஆதாரம்: Morningstar. FTSE NAREIT. ஸ்டாண்டர்ட் & புவர்ஸ் ஜூன்-30-2021 நிலவரப்படி பகுப்பாய்வு)
WF: ஏன் REIT கள் பணவீக்க சூழலில் நல்ல முதலீடாகக் கருதப்படுகின்றன?
ஸ்ரீனிவாஸ்: ரியல் எஸ்டேட் போன்ற கடினமான சொத்துக்கள் நீண்ட காலத்திற்கு, குறிப்பாக பணவீக்க காலங்களில், மாற்று செலவு அதிகரிக்கும் போது அவற்றின் மதிப்பு அதிகரிக்கும். பல குத்தகைகள் பணவீக்கத்துடன் பிணைக்கப்பட்டுள்ளதால், ரியல் எஸ்டேட் வாடகைகள் விலைகள் அதிகரிக்கும் போது அதிகரிக்கும்.
வரலாற்று ரீதியாக, உயர்ந்த பணவீக்கத்தின் போது REITகள் பங்குகளை கணிசமாக விஞ்சும் வலுவான போக்கு உள்ளது. வரலாற்று ரீதியாக, பணவீக்கம் 3-4% ஆக இருந்த காலகட்டத்தில், REITகள் ஆண்டுக்கு 12.7% பங்குகளை விஞ்சியுள்ளன. பணவீக்கம் 4%+ ஆக இருந்த காலகட்டங்களில் REITகள் ஆண்டுக்கு 3.6% பங்குகளை விட சிறப்பாக செயல்பட்டன.
தற்போதைய பணவீக்க சூழலில் தற்காலிகமாக இருக்கலாம் அல்லது இல்லாமல் இருக்கலாம், குளோபல் ரியல் எஸ்டேட் எஃப்ஓஎஃப் போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தலை வழங்குகிறது மற்றும் இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு சொத்து ஒதுக்கீட்டில் மற்றொரு உறுப்பு சேர்க்கிறது.
WF: அடிப்படை நிதியின் முதலீடுகளின் புவியியல் கலவை என்ன?
ஸ்ரீனிவாஸ்: அடிப்படை நிதியானது வட அமெரிக்காவை நோக்கி 62.2% வெளிப்பாட்டைக் கொண்டுள்ளது, இது அளவுகோலுடன் ஒப்பிடும்போது நடுநிலை ஒதுக்கீடு ஆகும். இது ஜப்பானில் 12.3% வெளிப்பாட்டைக் கொண்டுள்ளது, பசிபிக் ரிம் முன்னாள் ஜப்பான் போர்ட்ஃபோலியோவில் 8.4%, ஐரோப்பாவின் முன்னாள் இங்கிலாந்து 10.8% போர்ட்ஃபோலியோ மற்றும் UK 6% வெளிப்பாட்டைக் கொண்டுள்ளது.
WF: 2015 இல் தொடங்கப்பட்டதில் இருந்து 7.2% CAGR க்கு எதிராக கடந்த 1 வருடத்தில் 31% வருவாயை நிதி வழங்கியுள்ளது. இந்த வலுவான மூலதன மதிப்பீட்டின் இயக்கிகள் என்ன? எதிர்நோக்குகையில், இந்த மிகப்பெரிய ரன்-அப்பிற்குப் பிறகு இப்போது மூலதன ஆதாயங்கள் கட்டுப்படுத்தப்படுமா, இதனால் வரும் ஆண்டுகளில் மொத்த வருமானம் பாதிக்கப்படுமா?
ஸ்ரீனிவாஸ்: கடந்த 1 வருடத்தில் சமீபத்திய குறுகிய கால செயல்திறன், தொற்றுநோய்களின் போது ரியல் எஸ்டேட் துறை சந்தித்த அழுத்தத்தின் போது காணப்பட்ட வீழ்ச்சியின் சூழலைக் கவனிக்க வேண்டும். முன்னர் எடுத்துக்காட்டியது போல, உலகளவில் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கான கடந்த 5 வருட வருமானம் அதன் சொந்த நீண்ட கால சராசரிகளுடன் ஒப்பிடும்போது குறைந்துள்ளது மற்றும் சராசரியாக மாறுவதற்கான வாய்ப்பு உள்ளது. ரியல் எஸ்டேட் ஒரு புதிய சுழற்சியின் தொடக்கத்தைக் காணலாம், ஏனெனில் உலகளாவிய நிறுவனங்கள் முந்தைய சரியான நேரத்தில் இருந்து சரியான நேரத்தில் சிந்தனை செயல்முறையை சரிசெய்துகொள்கின்றன, இதன் விளைவாக அதன் அனைத்து சுகாதாரம் மற்றும் பாதுகாப்பு தரநிலைகளுடன் இடம் மற்றும் சேமிப்பிற்கான தேவை ஏற்படுகிறது. பிந்தைய கோவிட் உலகம், இதனால் REITகள் விளைச்சல் மற்றும் மூலதன மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் பரவலை வழங்கலாம். மேலும், பணவீக்க சூழலில் ரியல் எஸ்டேட் சிறப்பாக செயல்பட முனைகிறது, இதனால் நல்ல ஹெட்ஜ் கிடைக்கும்.
WF: கடந்த தசாப்தத்தில் அதிகப்படியான உலகளாவிய பணப்புழக்கம் சொத்து விலைகள் ஏற்றத்திற்கு காரணமாகியுள்ளது - மேலும் உள்நாட்டு ரியல் எஸ்டேட் போலல்லாமல் உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் ஒரு பெரிய பயனாளியாக உள்ளது. உலகளவில் பணப்புழக்கம் முன்னோக்கிச் செல்வதைக் குறைக்கும் நிலையில், இது REITகளுக்குச் சொந்தமான வணிகச் சொத்துக்களின் விலைகளை எதிர்மறையாகப் பாதிக்குமா?
ஸ்ரீனிவாஸ்: உலகளாவிய பணப்புழக்கத்தை திரும்பப் பெறுவது படிப்படியாக இருக்கும் மற்றும் உலகெங்கிலும் உள்ள மத்திய வங்கிகள் பொருளாதாரத்தின் இன்னும் பலவீனமான மீட்சியைத் தடம் புரளாமல் இருக்க விழிப்புடன் இருக்கும். வணிகச் சொத்துக்கள் போன்ற சில பாரம்பரிய REITகள் சில தாக்கங்களைக் காணலாம், இருப்பினும் சில சிறப்பு REITகள் (எ.கா. மூத்த மற்றும் உதவி பெறும் வாழ்க்கை மையங்களுக்கு) தொற்றுநோய்களின் போது கூட நெகிழ்ச்சியான பணப்புழக்கங்களைக் காட்டுகின்றன. உயரும் வட்டி விகித சூழ்நிலை மற்றும் அதிக பணவீக்க எதிர்பார்ப்புகளில், கடினமான சொத்துக்கள் மற்ற சொத்து வகைகளை ஒப்பீட்டளவில் விஞ்சும் திறனைக் கொண்டுள்ளன.
WF: இந்திய முதலீட்டாளருக்கு இந்த நிதிக்கான முதலீட்டு வாதம் என்ன?
ஸ்ரீனிவாஸ்: ஒரு இந்திய முதலீட்டாளர்கள் இந்த நிதியை ஏன் பார்க்க வேண்டும் என்பதற்கான முக்கிய காரணம், அவர் வளர்ந்த நாடுகளில் வருமானம் ஈட்டும் உண்மையான சொத்துக்களை மிகவும் வசதியான முறையில் சொந்தமாக வைத்திருக்கும் வாய்ப்பைப் பெறுகிறார். உலகளவில் ரியல் எஸ்டேட்டில் சொந்தமாக முதலீடு செய்ய வேறு வழிகள் இருந்தாலும், உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் எஃப்ஓஎஃப் எளிதான அணுகல், தினசரி பணப்புழக்கம், நீண்ட காலத்திற்கு வரிவிதிப்பு திறன் மற்றும் அறிவிப்பு மற்றும் அதிகார வரம்பு சிக்கல்கள் போன்ற வேறு எந்த ஒழுங்குமுறைச் சுமையையும் வழங்குகிறது. பௌதிகச் சொத்தில் முதலீடு செய்வதில் மிகப்பெரிய சவாலானது பணப்புழக்கம் ஆகும், அதேசமயம் உலகளாவிய ரியல் எஸ்டேட் பத்திரங்கள் FoF தினசரி NAV அடிப்படையிலான பணப்புழக்கத்தின் கூடுதல் நன்மையுடன் இதேபோன்ற பங்களிப்பை வழங்குவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது.
சுருக்கமாக, உலகெங்கிலும் உள்ள ரியல் எஸ்டேட் வாய்ப்புகளில் முதலீடு செய்யும் உலகளாவிய ஃபீடர் ஃபண்டில் முதலீடு செய்வதன் மூலம் இந்திய முதலீட்டாளர்கள் பரந்த அளவில் 5 வழிகளில் பயனடையலாம். முதலாவதாக, இது இந்தியாவில் இல்லாத தனித்துவமான வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது அல்லது உலகளாவிய அளவு மற்றும் ஆழம் இல்லாதது எ.கா. லாஜிஸ்டிக்ஸ், குளிர் சேமிப்பு வசதிகள், கிடங்குகள், தரவு மையங்கள், உதவி வாழ்க்கை போன்றவை. இரண்டாவதாக, ரியல் எஸ்டேட்க்கு எதிராகச் செயல்படும் திறன் உள்ளது. பணவீக்கம் மற்றும் வரலாற்று ரீதியாக அதிக பணவீக்க காலங்களில் பங்குகளை விஞ்சியது. மூன்றாவதாக, ரியல் எஸ்டேட் துறை நீண்ட காலத்திற்கு வசதியான முறையில், திட்டமிடப்பட்ட SIP அல்லது லம்ப்சம் முதலீடு மூலம், இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு பங்கேற்பதற்கான அணுகலை வழங்குகிறது. நான்காவதாக, குளோபல் ரியல் எஸ்டேட் எஃப்ஓஎஃப் போர்ட்ஃபோலியோ பல்வகைப்படுத்தல் வாய்ப்புகளை வழங்குகிறது மற்றும் ஏற்கனவே சர்வதேச பங்குகளுக்கு ஒதுக்கும் முதலீட்டாளர்கள் வெவ்வேறு குணாதிசயங்கள் மற்றும் இந்திய பங்குகளுடன் குறைந்த தொடர்பு கொண்ட கடினமான சொத்துக்களில் பல்வகைப்படுத்தலாம். கூடுதலாக, இந்திய முதலீட்டாளர்கள் டாலருக்கு எதிராக ரூபாய் மதிப்பு வீழ்ச்சியின் நீண்ட கால போக்கில் இருந்து பயனடையலாம், இது வருமானத்தை அதிகரிக்கும்.
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್ PGIM ಇಂಡಿಯಾದ ಹೊಸ ಗ್ಲೋಬಲ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸೆಕ್ಯುರಿಟೀಸ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ 5 ಪ್ರಯೋಜನಗಳನ್ನು ಸಾರಾಂಶಿಸಿದ್ದಾರೆ:
- ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲದ ಅಥವಾ ಜಾಗತಿಕ ಮಟ್ಟದ ಮತ್ತು ಆಳದ ಕೊರತೆಯಿರುವ ವಿಶಿಷ್ಟ ಅವಕಾಶಗಳು ಉದಾ ಲಾಜಿಸ್ಟಿಕ್ಸ್, ಕೋಲ್ಡ್ ಸ್ಟೋರೇಜ್ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು, ವೇರ್ಹೌಸಿಂಗ್, ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್ಗಳು, ಅಸಿಸ್ಟೆಡ್ ಲಿವಿಂಗ್ ಇತ್ಯಾದಿ.
- ಹಣದುಬ್ಬರದ ವಿರುದ್ಧ ಹೆಡ್ಜ್ ಆಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಮತ್ತು ಐತಿಹಾಸಿಕವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣದುಬ್ಬರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಷೇರುಗಳನ್ನು ಮೀರಿಸಿದೆ.
- ಯೋಜಿತ SIP ಅಥವಾ ಲಂಪ್ಸಮ್ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೂಲಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯವು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಅನುಕೂಲಕರ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ನೀಡುವ ಉನ್ನತಿಯಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸಲು ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಪ್ರವೇಶವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
- ಗ್ಲೋಬಲ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊ ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣದ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಈಗಾಗಲೇ ಅಂತರರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಷೇರುಗಳ ಕಡೆಗೆ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ವಿಭಿನ್ನ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಮತ್ತು ಭಾರತೀಯ ಇಕ್ವಿಟಿಗಳೊಂದಿಗೆ ಕಡಿಮೆ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಹಾರ್ಡ್ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ವೈವಿಧ್ಯಗೊಳಿಸಲು ನೋಡಬಹುದು.
- ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಡಾಲರ್ ವಿರುದ್ಧ ರೂಪಾಯಿ ಮೌಲ್ಯದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯಿಂದ ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು, ಇದು ರಿಟರ್ನ್ಸ್ ಪ್ರೊಫೈಲ್ ಅನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಬಹುದು.
WF: ನಿಮ್ಮ ಹೊಸ ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸೆಕ್ಯುರಿಟೀಸ್ FoF ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್ಗಳಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮಾಲೀಕರಲ್ಲಿ (REIT ಗಳು) ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ - ಇದನ್ನು ನಾವು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸ್ಟಾಕ್ಗಳು ಎಂದು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳುತ್ತೇವೆ - ನಾವು ಅದನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಂಡರೆ. ಈ REIT ಗಳು ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಹೊಂದಿರುವ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಆದಾಯವನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸುವ ವಿಧಗಳು ಯಾವುವು?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: ಮೊದಲ ಭಾಗಕ್ಕೆ ಉತ್ತರಿಸಲು, ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸೆಕ್ಯುರಿಟೀಸ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್ಗಳಲ್ಲಿ ಪಟ್ಟಿಮಾಡಿದ ಸ್ಟಾಕ್ಗಳ ರೂಪದಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದಕ್ಕಿಂತ ವಿಭಿನ್ನವಾಗಿದೆ, ಇದನ್ನು ನಾವು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ವಾಣಿಜ್ಯ ಅಥವಾ ವಸತಿ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಬಹಿರಂಗಪಡಿಸುತ್ತೇವೆ. ಅಭಿವರ್ಧಕರು. ಡೆವಲಪರ್ ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸುತ್ತಾನೆ, ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುತ್ತಾನೆ ಮತ್ತು ನಂತರ ಅದನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ನೋಡುತ್ತಾನೆ, ಆದರೆ ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸೆಕ್ಯುರಿಟೀಸ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ ಪ್ರಧಾನವಾಗಿ REIT ಗಳು ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸೆಕ್ಯುರಿಟಿಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ, ಇದು ಈಗಾಗಲೇ ನಿಯಮಿತ ಆದಾಯವನ್ನು ಉತ್ಪಾದಿಸುತ್ತಿರುವ ಮತ್ತು ಗುತ್ತಿಗೆಗೆ ನೀಡಲಾದ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ ಅಥವಾ ನಿರ್ವಹಿಸುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಎರಡರ ಮೂಲ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳು ವಿಭಿನ್ನವಾಗಿವೆ ಮತ್ತು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್ಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ಇಕ್ವಿಟಿ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿದೆ ಆದರೆ REIT ಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವುದು ವಿಭಿನ್ನ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗವಾಗಿದ್ದು ಅದು ಆದಾಯ ಉತ್ಪಾದನೆ ಮತ್ತು ಸಂಭವನೀಯ ಬಂಡವಾಳ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
ವಿವಿಧ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅವಕಾಶಗಳಲ್ಲಿ ಜಾಗತಿಕವಾಗಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಫಂಡ್ ಆಫ್ ಫಂಡ್ (ಎಫ್ಒಎಫ್) ಡಾಟಾ ಸೆಂಟರ್ಗಳು, ಸೆಲ್ಫ್ ಸ್ಟೋರೇಜ್, ಅಸಿಸ್ಟೆಡ್ ಲಿವಿಂಗ್, ಹೆಲ್ತ್ಕೇರ್ ಇತ್ಯಾದಿಗಳ ಜೊತೆಗೆ ಯುಎಸ್, ಯುರೋಪಿಯನ್, ಏಷ್ಯಾ ಪೆಸಿಫಿಕ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆಯ ಭೌಗೋಳಿಕ ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣದೊಂದಿಗೆ ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಸಂಭಾವ್ಯತೆಯನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ. ಅನನ್ಯವಾಗಿದೆ. ಗ್ಲೋಬಲ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಪ್ರಸ್ತುತ ವಿವಿಧ ಉಪ-ವಲಯಗಳಲ್ಲಿನ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಪ್ರತಿನಿಧಿಸುತ್ತದೆ, ಅದು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲ ಅಥವಾ ಜಾಗತಿಕ ಪ್ರಮಾಣ ಮತ್ತು ಆಳವನ್ನು ಹೊಂದಿಲ್ಲ.
(*ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಇನ್ವೆಸ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಟ್ರಸ್ಟ್)
WF: ಜಾಗತಿಕ REIT ಗಳಿಂದ ವಿಶಿಷ್ಟವಾದ ಆದಾಯಗಳು ಯಾವುವು? ಬಾಡಿಗೆ ಆದಾಯ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳದ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ನಡುವಿನ ವಿಶಿಷ್ಟ ವಿಭಜನೆ ಏನು?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: REIT ರಚನೆಯ ಮೂಲಕ ಭಾಗವಹಿಸುವಿಕೆಯು ಸಂಭಾವ್ಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಆದಾಯದ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ನೀಡುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ, ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಲಾದ REIT ಗಳು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಸಹ ಒದಗಿಸಬಹುದು. ಕಳೆದ 20 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ, 40% ರಷ್ಟು ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆಯು ಪಟ್ಟಿ ಮಾಡಲಾದ REIT ಗಳಿಗೆ ಆದಾಯದ ಮೂಲಕ ಬಂದಿದೆ*.
ಜನವರಿ 1972 ರಿಂದ ಜೂನ್ 2016 ರ ನಡುವಿನ FTSE NAREIT ಆಲ್ ಇಕ್ವಿಟಿ REIT ಇಂಡೆಕ್ಸ್ನ ಮೊದಲ 44½ ವರ್ಷಗಳವರೆಗೆ (ಟ್ರ್ಯಾಕ್ಗಳು US REITs ಪಟ್ಟಿಮಾಡಲಾಗಿದೆ), REIT ಗಳು S&P 500 ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಸುಮಾರು 2% ರಷ್ಟು ಮೀರಿಸಿ, 12.18% CAG10R18% ರಷ್ಟು ಆದಾಯವನ್ನು ನೀಡುವುದರ ಮೂಲಕ S&P 500 ಸೂಚ್ಯಂಕದಿಂದ.
ಆದಾಗ್ಯೂ ಕಳೆದ 5 ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ, FTSE NAREIT ಎಲ್ಲಾ ಇಕ್ವಿಟಿ REIT ಗಳ ಸೂಚ್ಯಂಕವು S&P 500 ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು ವರ್ಷಕ್ಕೆ 9.55% ರಷ್ಟು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಿದೆ. ಸರಾಸರಿಗೆ ಹಿಂತಿರುಗಲು ಸಾಧ್ಯವಾದರೆ, REIT ಗಳು ಮುಂದೆ ಹೋಗುವ ಸ್ಟಾಕ್ಗಳನ್ನು ಸಂಭಾವ್ಯವಾಗಿ ಮೀರಿಸಬಹುದು.
(* 31/3/2021 ರಂತೆ, S&P ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ BMI ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು ಆಧರಿಸಿದೆ. ಮೂಲ: PGIM ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್: ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಪ್ರಕರಣ. ಹಿಂದಿನ ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆಯು ಭವಿಷ್ಯದ ಆದಾಯವನ್ನು ಸೂಚಿಸುವುದಿಲ್ಲ. ಮೂಲ: Morningstar. FTSE NAREIT. ಸ್ಟ್ಯಾಂಡರ್ಡ್ & ಪೂವರ್ಸ್ ಜೂನ್-30-2021 ರಂತೆ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ)
WF: ಹಣದುಬ್ಬರದ ವಾತಾವರಣದಲ್ಲಿ REIT ಗಳನ್ನು ಏಕೆ ಉತ್ತಮ ಹೂಡಿಕೆ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ನಂತಹ ಹಾರ್ಡ್ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ, ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಹಣದುಬ್ಬರದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಬದಲಿ ವೆಚ್ಚವು ಹೆಚ್ಚಾಗುವುದರಿಂದ ಅವುಗಳ ಮೌಲ್ಯವು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತದೆ. ಬೆಲೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಾದಾಗ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಬಾಡಿಗೆಗಳು ಹೆಚ್ಚಾಗುತ್ತವೆ, ಏಕೆಂದರೆ ಅನೇಕ ಗುತ್ತಿಗೆಗಳು ಹಣದುಬ್ಬರಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿವೆ.
ಐತಿಹಾಸಿಕವಾಗಿ ಎತ್ತರದ ಹಣದುಬ್ಬರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ REIT ಗಳು ಗಮನಾರ್ಹವಾಗಿ ಸ್ಟಾಕ್ಗಳನ್ನು ಮೀರಿಸುವ ಬಲವಾದ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಐತಿಹಾಸಿಕವಾಗಿ, ಹಣದುಬ್ಬರವು 3-4% ರಷ್ಟಿರುವ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ, REIT ಗಳು ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ 12.7% ರಷ್ಟು ಸ್ಟಾಕ್ಗಳನ್ನು ಮೀರಿಸಿದೆ. ಹಣದುಬ್ಬರವು 4% ಆಗಿರುವ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ + REIT ಗಳು ವಾರ್ಷಿಕವಾಗಿ 3.6% ರಷ್ಟು ಸ್ಟಾಕ್ಗಳನ್ನು ಮೀರಿಸಿದೆ.
ಪ್ರಸ್ತುತ ಹಣದುಬ್ಬರದ ವಾತಾವರಣದಲ್ಲಿ ಅಸ್ಥಿರವಾಗಿರಬಹುದು ಅಥವಾ ಇಲ್ಲದಿರಬಹುದು, ಗ್ಲೋಬಲ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊ ವೈವಿಧ್ಯತೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಆಸ್ತಿ ಹಂಚಿಕೆಗೆ ಮತ್ತೊಂದು ಅಂಶವನ್ನು ಸೇರಿಸುತ್ತದೆ.
WF: ಆಧಾರವಾಗಿರುವ ನಿಧಿಯ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ಭೌಗೋಳಿಕ ಮಿಶ್ರಣ ಯಾವುದು?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: ಆಧಾರವಾಗಿರುವ ನಿಧಿಯು ಉತ್ತರ ಅಮೆರಿಕಾದ ಕಡೆಗೆ 62.2% ರಷ್ಟು ಮಾನ್ಯತೆಯನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ, ಇದು ಮಾನದಂಡಕ್ಕೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ತಟಸ್ಥ ಹಂಚಿಕೆಯಾಗಿದೆ. ಇದು ಜಪಾನ್ಗೆ 12.3% ಮಾನ್ಯತೆ ಹೊಂದಿದೆ, ಪೆಸಿಫಿಕ್ ರಿಮ್ ಎಕ್ಸ್-ಜಪಾನ್ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊದ 8.4%, ಯುರೋಪ್ ಎಕ್ಸ್-ಯುಕೆ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊದ 10.8% ಮತ್ತು ಯುಕೆ 6% ಮಾನ್ಯತೆ ಹೊಂದಿದೆ.
WF: 2015 ರಲ್ಲಿ ಪ್ರಾರಂಭವಾದಾಗಿನಿಂದ 7.2% CAGR ವಿರುದ್ಧ ಕಳೆದ 1 ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ಫಂಡ್ 31% ಲಾಭವನ್ನು ನೀಡಿದೆ. ಈ ಬಲವಾದ ಬಂಡವಾಳದ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ಚಾಲಕರು ಯಾವುವು? ಮುಂದೆ ನೋಡುವಾಗ, ಈ ಬೃಹತ್ ರನ್-ಅಪ್ ನಂತರ ಈಗ ಬಂಡವಾಳದ ಲಾಭಗಳನ್ನು ನಿರ್ಬಂಧಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ, ಹೀಗಾಗಿ ಮುಂಬರುವ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಒಟ್ಟು ಆದಾಯದ ಮೇಲೆ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತದೆಯೇ?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: ಕಳೆದ 1 ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ಇತ್ತೀಚಿನ ಅಲ್ಪಾವಧಿಯ ಕಾರ್ಯಕ್ಷಮತೆಯು ಸಾಂಕ್ರಾಮಿಕ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರವು ಅನುಭವಿಸಿದ ಒತ್ತಡದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಕಂಡುಬರುವ ಕುಸಿತದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನೋಡಬೇಕಾಗಿದೆ. ಮೊದಲೇ ಹೈಲೈಟ್ ಮಾಡಿದಂತೆ, ಜಾಗತಿಕವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗಾಗಿ ಕಳೆದ 5 ವರ್ಷಗಳ ಆದಾಯವು ತನ್ನದೇ ಆದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಸರಾಸರಿಗಳಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಕಡಿಮೆಯಾಗಿದೆ ಮತ್ತು ಸರಾಸರಿ ಹಿಂತಿರುಗಿಸುವ ಸಾಧ್ಯತೆಯಿದೆ. ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೊಸ ಚಕ್ರದ ಪ್ರಾರಂಭವನ್ನು ನೋಡಬಹುದು, ಏಕೆಂದರೆ ಜಾಗತಿಕವಾಗಿ ಕಂಪನಿಗಳು ಕೇವಲ-ಇನ್-ಟೈಮ್ನಿಂದ ಆಲೋಚನಾ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಳ್ಳುತ್ತವೆ, ಇದರಿಂದಾಗಿ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶ ಮತ್ತು ಸಂಗ್ರಹಣೆಗೆ ಬೇಡಿಕೆಯು ಅದರ ಎಲ್ಲಾ ನೈರ್ಮಲ್ಯ ಮತ್ತು ಸುರಕ್ಷತಾ ಮಾನದಂಡಗಳೊಂದಿಗೆ ಬೇಡಿಕೆಯಿದೆ. ಕೋವಿಡ್ ಪ್ರಪಂಚದ ನಂತರ, ಮತ್ತು ಆದ್ದರಿಂದ REIT ಗಳು ಇಳುವರಿ ಮತ್ತು ಬಂಡವಾಳದ ಮೆಚ್ಚುಗೆಯ ವಿಷಯದಲ್ಲಿ ಹರಡುವಿಕೆಯನ್ನು ನೀಡಬಹುದು. ಅಲ್ಲದೆ, ಹಣದುಬ್ಬರದ ವಾತಾವರಣದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಮೇಲುಗೈ ಸಾಧಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಇದರಿಂದಾಗಿ ಉತ್ತಮ ಹೆಡ್ಜ್ ಅನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ.
WF: ಕಳೆದ ದಶಕದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಜಾಗತಿಕ ದ್ರವ್ಯತೆಯು ಸ್ವತ್ತಿನ ಬೆಲೆಗಳು ಉತ್ಕರ್ಷಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಿದೆ - ಮತ್ತು ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ದೊಡ್ಡ ಫಲಾನುಭವಿಯಾಗಿದೆ - ದೇಶೀಯ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ಗಿಂತ ಭಿನ್ನವಾಗಿದೆ. ಜಾಗತಿಕವಾಗಿ ದ್ರವ್ಯತೆಯು ಮುಂದೆ ಹೋಗುವುದನ್ನು ಕಡಿಮೆ ಮಾಡಲು ಹೊಂದಿಸಲಾಗಿದೆ, ಇದು REIT ಗಳ ಒಡೆತನದ ವಾಣಿಜ್ಯ ಆಸ್ತಿಗಳ ಬೆಲೆಗಳ ಮೇಲೆ ಋಣಾತ್ಮಕ ಪರಿಣಾಮ ಬೀರುತ್ತದೆಯೇ?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: ಜಾಗತಿಕ ದ್ರವ್ಯತೆಯ ಯಾವುದೇ ಹಿಂತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳುವಿಕೆಯು ಕ್ರಮೇಣವಾಗಿರುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಪ್ರಪಂಚದಾದ್ಯಂತದ ಕೇಂದ್ರೀಯ ಬ್ಯಾಂಕುಗಳು ಆರ್ಥಿಕತೆಯ ಇನ್ನೂ ದುರ್ಬಲವಾದ ಚೇತರಿಕೆಗೆ ಅಡ್ಡಿಯಾಗದಂತೆ ಜಾಗೃತವಾಗಿರುತ್ತವೆ. ವಾಣಿಜ್ಯ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳಂತಹ ಕೆಲವು ಸಾಂಪ್ರದಾಯಿಕ REIT ಗಳು ಕೆಲವು ಪರಿಣಾಮವನ್ನು ಕಾಣಬಹುದು, ಆದಾಗ್ಯೂ ಕೆಲವು ವಿಶೇಷ REIT ಗಳು (ಉದಾಹರಣೆಗೆ ಹಿರಿಯ ಮತ್ತು ಸಹಾಯಕ ಜೀವನ ಕೇಂದ್ರಗಳಿಗೆ) ಸಾಂಕ್ರಾಮಿಕ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಸಹ ಸ್ಥಿತಿಸ್ಥಾಪಕ ನಗದು ಹರಿವುಗಳನ್ನು ಪ್ರದರ್ಶಿಸುತ್ತವೆ. ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಬಡ್ಡಿದರದ ಸನ್ನಿವೇಶದಲ್ಲಿ ಮತ್ತು ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣದುಬ್ಬರದ ನಿರೀಕ್ಷೆಗಳಲ್ಲಿ, ಹಾರ್ಡ್ ಸ್ವತ್ತುಗಳು ಇತರ ಆಸ್ತಿ ವರ್ಗಗಳನ್ನು ತುಲನಾತ್ಮಕವಾಗಿ ಮೀರಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿವೆ.
WF: ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಈ ನಿಧಿಗೆ ಹೂಡಿಕೆ ವಾದ ಏನು?
ಶ್ರೀನಿವಾಸ್: ಒಬ್ಬ ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಈ ನಿಧಿಯನ್ನು ಏಕೆ ನೋಡಬೇಕು ಎಂಬುದಕ್ಕೆ ಪ್ರಮುಖ ಕಾರಣವೆಂದರೆ, ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಹೊಂದಿದ ದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಆದಾಯವನ್ನು ಗಳಿಸುವ ನೈಜ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಬಹಳ ಅನುಕೂಲಕರ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ಹೊಂದಲು ಅವರಿಗೆ ಅವಕಾಶವಿದೆ. ಜಾಗತಿಕವಾಗಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅನ್ನು ಹೊಂದಲು ಮತ್ತು ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡಲು ಇತರ ಮಾರ್ಗಗಳು ಲಭ್ಯವಿದ್ದರೂ, ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ ಸುಲಭ ಪ್ರವೇಶ, ದೈನಂದಿನ ದ್ರವ್ಯತೆ, ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ದಕ್ಷತೆ ಮತ್ತು ಘೋಷಣೆ ಮತ್ತು ನ್ಯಾಯವ್ಯಾಪ್ತಿಯ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಂತಹ ಯಾವುದೇ ನಿಯಂತ್ರಕ ಹೊರೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ಭೌತಿಕ ಆಸ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ದೊಡ್ಡ ಸವಾಲು ದ್ರವ್ಯತೆಯಾಗಿದೆ, ಆದರೆ ಜಾಗತಿಕ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಸೆಕ್ಯುರಿಟೀಸ್ FoF ದೈನಂದಿನ NAV ಆಧಾರಿತ ಲಿಕ್ವಿಡಿಟಿಯ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಪ್ರಯೋಜನದೊಂದಿಗೆ ಇದೇ ರೀತಿಯ ಭಾಗವಹಿಸುವಿಕೆಯನ್ನು ಒದಗಿಸುವ ಗುರಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ.
ಸಂಕ್ಷಿಪ್ತವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ವಿಶ್ವದಾದ್ಯಂತ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಅವಕಾಶಗಳಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಜಾಗತಿಕ ಫೀಡರ್ ಫಂಡ್ನಲ್ಲಿ ಹೂಡಿಕೆ ಮಾಡುವ ಮೂಲಕ ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು 5 ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ವಿಶಾಲವಾಗಿ ಪ್ರಯೋಜನ ಪಡೆಯಬಹುದು. ಮೊದಲನೆಯದಾಗಿ, ಇದು ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲದ ಅಥವಾ ಜಾಗತಿಕ ಮಟ್ಟದ ಮತ್ತು ಆಳದ ಕೊರತೆಯಿರುವ ವಿಶಿಷ್ಟ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ ಉದಾ ಲಾಜಿಸ್ಟಿಕ್ಸ್, ಕೋಲ್ಡ್ ಸ್ಟೋರೇಜ್ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು, ವೇರ್ಹೌಸಿಂಗ್, ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್ಗಳು, ಅಸಿಸ್ಟೆಡ್ ಲಿವಿಂಗ್ ಇತ್ಯಾದಿ. ಎರಡನೆಯದಾಗಿ, ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಿರುದ್ಧ ಹೆಡ್ಜ್ ಆಗಿ ಕಾರ್ಯನಿರ್ವಹಿಸುವ ಸಾಮರ್ಥ್ಯವನ್ನು ಹೊಂದಿದೆ. ಹಣದುಬ್ಬರ ಮತ್ತು ಐತಿಹಾಸಿಕವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣದುಬ್ಬರದ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಷೇರುಗಳನ್ನು ಮೀರಿಸಿದೆ. ಮೂರನೆಯದಾಗಿ, ಇದು ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಯೋಜಿತ SIP ಅಥವಾ ಲಂಪ್ಸಮ್ ಹೂಡಿಕೆಯ ಮೂಲಕ ಅನುಕೂಲಕರ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ವಲಯವು ನೀಡುವ ಉನ್ನತಿಯಲ್ಲಿ ಭಾಗವಹಿಸಲು ಪ್ರವೇಶವನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ. ನಾಲ್ಕನೆಯದಾಗಿ, ಗ್ಲೋಬಲ್ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಎಫ್ಒಎಫ್ ಪೋರ್ಟ್ಫೋಲಿಯೊ ವೈವಿಧ್ಯೀಕರಣದ ಅವಕಾಶಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಈಗಾಗಲೇ ಅಂತರರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಇಕ್ವಿಟಿಗಳಿಗೆ ಹಂಚಿಕೆ ಮಾಡುತ್ತಿರುವ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ವಿಭಿನ್ನ ಗುಣಲಕ್ಷಣಗಳನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಮತ್ತು ಭಾರತೀಯ ಷೇರುಗಳೊಂದಿಗೆ ಕಡಿಮೆ ಸಂಬಂಧವನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ಹಾರ್ಡ್ ಸ್ವತ್ತುಗಳನ್ನು ವೈವಿಧ್ಯಗೊಳಿಸಲು ನೋಡಬಹುದು. ಹೆಚ್ಚುವರಿಯಾಗಿ ಭಾರತೀಯ ಹೂಡಿಕೆದಾರರು ಡಾಲರ್ ವಿರುದ್ಧ ರೂಪಾಯಿ ಮೌಲ್ಯದ ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಪ್ರವೃತ್ತಿಯಿಂದ ಲಾಭವನ್ನು ಪಡೆಯಬಹುದು, ಇದು ರಿಟರ್ನ್ಸ್ ಪ್ರೊಫೈಲ್ ಅನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸುತ್ತದೆ.
PGIM ഇന്ത്യയുടെ പുതിയ ഗ്ലോബൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെക്യൂരിറ്റീസ് എഫ്ഒഎഫിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന്റെ 5 നേട്ടങ്ങൾ ശ്രീനിവാസ് സംഗ്രഹിക്കുന്നു:
- ഇന്ത്യയിൽ ലഭ്യമല്ലാത്ത അല്ലെങ്കിൽ ആഗോളതലത്തിലും ആഴത്തിലും ഇല്ലാത്ത തനതായ അവസരങ്ങൾ ഉദാ: ലോജിസ്റ്റിക്സ്, കോൾഡ് സ്റ്റോറേജ് സൗകര്യങ്ങൾ, വെയർഹൗസിംഗ്, ഡാറ്റാ സെന്ററുകൾ, അസിസ്റ്റഡ് ലിവിംഗ് തുടങ്ങിയവ.
- പണപ്പെരുപ്പത്തിനെതിരായ ഒരു പ്രതിരോധമായി പ്രവർത്തിക്കാനുള്ള സാധ്യതയും ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ കാലഘട്ടത്തിൽ ചരിത്രപരമായി സ്റ്റോക്കുകളെക്കാൾ മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവെച്ചിട്ടുണ്ട്.
- ആസൂത്രിതമായ എസ്ഐപി അല്ലെങ്കിൽ ലംപ്സം നിക്ഷേപം വഴി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ദീർഘകാലത്തേക്ക് സൗകര്യപ്രദമായ രീതിയിൽ ഓഫർ ചെയ്യുന്ന നേട്ടങ്ങളിൽ പങ്കാളിയാകാനുള്ള പ്രവേശനം ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്ക് നൽകുന്നു.
- ഗ്ലോബൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എഫ്ഒഎഫ് പോർട്ട്ഫോളിയോ ഡൈവേഴ്സിഫിക്കേഷൻ അവസരങ്ങൾ നൽകുന്നു, അന്താരാഷ്ട്ര ഇക്വിറ്റികൾക്കായി ഇതിനകം നീക്കിവച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക് വ്യത്യസ്ത സ്വഭാവസവിശേഷതകളുള്ളതും ഇന്ത്യൻ ഇക്വിറ്റികളുമായി കുറഞ്ഞ ബന്ധമുള്ളതുമായ ഹാർഡ് അസറ്റുകളിലേക്ക് വൈവിധ്യവത്കരിക്കാൻ നോക്കാം.
- ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്ക് ഡോളറിനെതിരെ രൂപയുടെ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ ദീർഘകാല പ്രവണതയിൽ നിന്ന് നേട്ടമുണ്ടാക്കാനും കഴിയും, ഇത് റിട്ടേൺ പ്രൊഫൈൽ വർദ്ധിപ്പിക്കും.
WF: നിങ്ങളുടെ പുതിയ ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെക്യൂരിറ്റികൾ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പർമാർക്ക് പകരം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഉടമകളിൽ (REIT-കൾ) നിക്ഷേപം നടത്തുന്നു - ഞങ്ങൾ ഇത് ശരിയായി മനസ്സിലാക്കിയാൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സ്റ്റോക്കുകൾ എന്ന് ഞങ്ങൾ സാധാരണയായി മനസ്സിലാക്കുന്നു. ഈ REIT-കളുടെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്ന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഏതൊക്കെയാണ്?
ശ്രീനിവാസ്: ആദ്യ ഭാഗത്തിന് ഉത്തരം നൽകാൻ, ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെക്യൂരിറ്റികളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പർമാരിൽ ലിസ്റ്റ് ചെയ്ത സ്റ്റോക്കുകളുടെ രൂപത്തിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിൽ നിന്ന് വളരെ വ്യത്യസ്തമാണ്, വാണിജ്യപരമോ പാർപ്പിടമോ ആയ കാര്യങ്ങളിൽ ഞങ്ങൾ സാധാരണയായി ഇന്ത്യയിൽ തുറന്നുകാട്ടുന്നത് ഇതാണ്. ഡെവലപ്പർമാർ. ഒരു ഡെവലപ്പർ സാധാരണയായി ഭൂമി വാങ്ങുകയും കെട്ടിടം പണിയുകയും പിന്നീട് അത് വിൽക്കാൻ നോക്കുകയും ചെയ്യുന്നു, അതേസമയം ഒരു ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെക്യൂരിറ്റികളായ FoF പ്രധാനമായും REIT കളിലും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെക്യൂരിറ്റികളിലും നിക്ഷേപിക്കുന്നു, അവ ഇതിനകം സ്ഥിര വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്നതോ പാട്ടത്തിന് നൽകിയതോ ആയ ആസ്തികൾ സ്വന്തമാക്കുകയോ പ്രവർത്തിപ്പിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നു. അതിനാൽ ഇവ രണ്ടിന്റെയും അടിസ്ഥാന സ്വഭാവസവിശേഷതകൾ വളരെ വ്യത്യസ്തമാണ് കൂടാതെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പർമാരിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് ഒരു ഇക്വിറ്റി നിക്ഷേപമാണ്, അതേസമയം REIT- കളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നത് തികച്ചും വ്യത്യസ്തമായ ഒരു അസറ്റ് ക്ലാസാണ്, ഇത് വരുമാന ഉൽപ്പാദനവും സാധ്യമായ മൂലധന വിലമതിപ്പും നൽകുന്നു.
ഡാറ്റാ സെന്ററുകൾ, സെൽഫ് സ്റ്റോറേജ്, അസിസ്റ്റഡ് ലിവിംഗ്, ഹെൽത്ത്കെയർ തുടങ്ങി വിവിധ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അവസരങ്ങളിലേക്ക് ആഗോളതലത്തിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്ന ഫണ്ട് ഓഫ് ഫണ്ട് (FoF) മറ്റ് മേഖലകളിൽ യുഎസ്, യൂറോപ്യൻ, ഏഷ്യാ പസഫിക് എന്നിവിടങ്ങളിലെ നിക്ഷേപത്തിന്റെ ഭൂമിശാസ്ത്രപരമായ വൈവിധ്യവൽക്കരണവും ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകരുടെ സാധ്യതകളെ പ്രതിനിധീകരിക്കുന്നു. അതുല്യമാണ്. ഗ്ലോബൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് നിലവിൽ വിവിധ ഉപമേഖലകളിലെ അവസരങ്ങളെ പ്രതിനിധീകരിക്കുന്നു, അവ ഒന്നുകിൽ ഇന്ത്യയിൽ ലഭ്യമല്ല അല്ലെങ്കിൽ അതിന് ആഗോളതലവും ആഴവും ഇല്ല.
(*റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇൻവെസ്റ്റ്മെന്റ് ട്രസ്റ്റ്)
WF: ആഗോള REIT-കളിൽ നിന്നുള്ള സാധാരണ വരുമാനം എന്താണ്? വാടക വരുമാനവും മൂലധന വിലമതിപ്പും തമ്മിലുള്ള സാധാരണ വിഭജനം എന്താണ്?
ശ്രീനിവാസ്: ഒരു REIT ഘടനയിലൂടെയുള്ള പങ്കാളിത്തം ഉയർന്ന വരുമാന സാധ്യതകൾ പ്രദാനം ചെയ്യും. കൂടാതെ, ലിസ്റ്റുചെയ്ത REIT-കൾക്ക് ദീർഘകാലാടിസ്ഥാനത്തിൽ മൂലധന വിലമതിപ്പ് അവസരങ്ങളും നൽകാൻ കഴിയും. കഴിഞ്ഞ 20 വർഷങ്ങളിൽ, പ്രകടനത്തിന്റെ 40% ലിസ്റ്റുചെയ്ത REIT-കൾക്കുള്ള വരുമാനത്തിലൂടെയാണ്*.
1972 ജനുവരി മുതൽ 2016 ജൂൺ വരെയുള്ള കാലയളവിൽ FTSE NAREIT ഓൾ ഇക്വിറ്റി REIT ഇൻഡക്സിന്റെ ആദ്യ 44½ വർഷങ്ങളിൽ, 12.13% CAG10R13% റിട്ടേൺ നൽകിക്കൊണ്ട്, REIT-കൾ S&P 500 സൂചികയെ പ്രതിവർഷം 2% വർധിപ്പിച്ചു. എസ്&പി 500 സൂചിക പ്രകാരം.
എന്നിരുന്നാലും കഴിഞ്ഞ 5 വർഷത്തിനിടയിൽ, FTSE NAREIT ഓൾ ഇക്വിറ്റി REITs സൂചിക എസ് ആന്റ് പി 500 സൂചികയിൽ പ്രതിവർഷം 9.55% കുറഞ്ഞു. ശരാശരിയിലേക്ക് ഒരു തിരിച്ചുവരവ് സാധ്യമാണെങ്കിൽ, REIT-കൾ മുന്നോട്ട് പോകുന്ന ഓഹരികളെ മറികടക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ട്.
(* 31/3/2021 വരെ, S&P വികസിപ്പിച്ച BMI സൂചികയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി. ഉറവിടം: PGIM റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ്: ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ കേസ്. മുൻകാല പ്രകടനം ഭാവിയിലെ വരുമാനത്തെ സൂചിപ്പിക്കുന്നില്ല. ഉറവിടം: Morningstar. FTSE NAREIT. സ്റ്റാൻഡേർഡ് & പുവർസ് ജൂൺ-30-2021 വരെയുള്ള വിശകലനം)
WF: എന്തുകൊണ്ടാണ് REIT-കൾ പണപ്പെരുപ്പമുള്ള അന്തരീക്ഷത്തിൽ നല്ല നിക്ഷേപമായി കണക്കാക്കുന്നത്?
ശ്രീനിവാസ്: റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പോലുള്ള ഹാർഡ് ആസ്തികൾ ദീർഘകാലാടിസ്ഥാനത്തിൽ, പ്രത്യേകിച്ച് പണപ്പെരുപ്പകാലത്ത്, മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് വർദ്ധിക്കുന്നതിനാൽ അവയുടെ മൂല്യം വർദ്ധിക്കുന്നതായി കാണുന്നു. പല പാട്ടങ്ങളും പണപ്പെരുപ്പവുമായി ബന്ധപ്പെട്ടിരിക്കുന്നതിനാൽ, വില കൂടുമ്പോൾ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വാടക വർദ്ധിക്കും.
ചരിത്രപരമായി ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ കാലഘട്ടത്തിൽ REIT കൾ സ്റ്റോക്കുകളെ ഗണ്യമായി മറികടക്കുന്ന ശക്തമായ പ്രവണതയുണ്ട്. ചരിത്രപരമായി, പണപ്പെരുപ്പം ഏകദേശം 3-4% ആയിരുന്ന കാലഘട്ടത്തിൽ, REIT-കൾ 12.7% വാർഷികാടിസ്ഥാനത്തിൽ സ്റ്റോക്കുകളെക്കാൾ മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവച്ചു. നാണയപ്പെരുപ്പം 4% + REIT-കൾ സ്റ്റോക്കുകളെക്കാൾ 3.6% വാർഷികാടിസ്ഥാനത്തിൽ മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവച്ചു.
ക്ഷണികമോ അല്ലാത്തതോ ആയ നിലവിലെ പണപ്പെരുപ്പ അന്തരീക്ഷത്തിൽ, ഗ്ലോബൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എഫ്ഒഎഫ് പോർട്ട്ഫോളിയോ വൈവിധ്യവൽക്കരണം നൽകുകയും ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്കായി അസറ്റ് അലോക്കേഷനിൽ മറ്റൊരു ഘടകം ചേർക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.
WF: അടിസ്ഥാന ഫണ്ടിന്റെ നിക്ഷേപങ്ങളുടെ ഭൂമിശാസ്ത്രപരമായ മിശ്രിതം എന്താണ്?
ശ്രീനിവാസ്: അടിസ്ഥാന ഫണ്ടിന് വടക്കേ അമേരിക്കയിലേക്ക് 62.2% എക്സ്പോഷർ ഉണ്ട്, ഇത് ബെഞ്ച്മാർക്കിനെ അപേക്ഷിച്ച് നിഷ്പക്ഷ വിഹിതമാണ്. ഇതിന് ജപ്പാനുമായി 12.3% എക്സ്പോഷർ ഉണ്ട്, പസഫിക് റിം എക്സ്-ജപ്പാൻ പോർട്ട്ഫോളിയോയുടെ 8.4% ആണ്, യൂറോപ്പ് എക്സ്-യുകെ പോർട്ട്ഫോളിയോയുടെ 10.8% ആണ്, യുകെയ്ക്ക് 6% എക്സ്പോഷർ ഉണ്ട്.
WF: 2015-ൽ ആരംഭിച്ചതുമുതൽ 7.2% CAGR-നെതിരെ കഴിഞ്ഞ 1 വർഷത്തിനുള്ളിൽ ഫണ്ട് 31% റിട്ടേൺ നൽകി. ഈ ശക്തമായ മൂലധന വിലമതിപ്പിന്റെ പ്രേരകങ്ങൾ എന്തായിരുന്നു? മുന്നോട്ട് നോക്കുമ്പോൾ, ഈ വലിയ റൺ-അപ്പിന് ശേഷം മൂലധന നേട്ടം ഇപ്പോൾ പരിമിതപ്പെടുത്തുമോ, അങ്ങനെ വരും വർഷങ്ങളിലെ മൊത്തം വരുമാനത്തെ ബാധിക്കുമോ?
ശ്രീനിവാസ്: മഹാമാരിയുടെ കാലത്ത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല അനുഭവിച്ച സമ്മർദത്തിനിടയിൽ കണ്ട വീഴ്ചയുടെ പശ്ചാത്തലത്തിൽ കഴിഞ്ഞ 1 വർഷത്തെ ഹ്രസ്വകാല പ്രകടനം പരിശോധിക്കേണ്ടതുണ്ട്. നേരത്തെ എടുത്തുകാണിച്ചതുപോലെ, ആഗോളതലത്തിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ കഴിഞ്ഞ 5 വർഷത്തെ വരുമാനം അതിന്റെ ദീർഘകാല ശരാശരിയുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോൾ കീഴ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നു, കൂടാതെ ശരാശരി തിരിച്ചുവരവിന് സാധ്യതയുണ്ട്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഒരു പുതിയ സൈക്കിളിന്റെ തുടക്കം കണ്ടേക്കാം, ആഗോളതലത്തിൽ കമ്പനികൾ തത്സമയ സമയത്തെ ചിന്താ പ്രക്രിയയുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നു, അതുവഴി സ്ഥലത്തിനും സംഭരണത്തിനും ആവശ്യമായ എല്ലാ ശുചിത്വവും സുരക്ഷാ മാനദണ്ഡങ്ങളും ആവശ്യമാണ്. കൊവിഡ് ലോകത്തിനു ശേഷം, അങ്ങനെ REIT-കൾ ആദായത്തിന്റെയും മൂലധന വിലമതിപ്പിന്റെയും കാര്യത്തിൽ ഒരു വ്യാപനം വാഗ്ദാനം ചെയ്തേക്കാം. കൂടാതെ, പണപ്പെരുപ്പമുള്ള അന്തരീക്ഷത്തിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവയ്ക്കുകയും അതുവഴി ഒരു നല്ല ഹെഡ്ജ് നൽകുകയും ചെയ്യുന്നു.
ഡബ്ല്യുഎഫ്: കഴിഞ്ഞ ദശകത്തിലെ അമിതമായ ആഗോള ദ്രവ്യത അസറ്റ് വില കുതിച്ചുയരാൻ കാരണമായി - കൂടാതെ ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഒരു വലിയ ഗുണഭോക്താവാണ് - ആഭ്യന്തര റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമായി. ആഗോളതലത്തിൽ പണലഭ്യത കുറയാൻ സജ്ജമായതിനാൽ, ഇത് REIT-കളുടെ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള വാണിജ്യ സ്വത്തുക്കളുടെ വിലയെ പ്രതികൂലമായി ബാധിക്കുമോ?
ശ്രീനിവാസ്: ആഗോള പണലഭ്യത പിൻവലിക്കൽ ക്രമാനുഗതമായിരിക്കും, സമ്പദ്വ്യവസ്ഥയുടെ ഇപ്പോഴും ദുർബലമായ വീണ്ടെടുക്കൽ പാളം തെറ്റാതിരിക്കാൻ ലോകമെമ്പാടുമുള്ള കേന്ദ്ര ബാങ്കുകൾ ബോധവാന്മാരായിരിക്കും. വാണിജ്യ സ്വത്തുക്കൾ പോലെയുള്ള ചില പരമ്പരാഗത REIT-കൾ ചില പ്രത്യാഘാതങ്ങൾ കണ്ടേക്കാം, എന്നിരുന്നാലും ചില പ്രത്യേക REIT-കൾ (ഉദാ: സീനിയർ, അസിസ്റ്റഡ് ലിവിംഗ് സെന്ററുകൾക്ക്) പാൻഡെമിക് സമയത്ത് പോലും ശക്തമായ പണമൊഴുക്ക് പ്രദർശിപ്പിച്ചിട്ടുണ്ട്. വർദ്ധിച്ചുവരുന്ന പലിശനിരക്ക് സാഹചര്യത്തിലും ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പ പ്രതീക്ഷകളിലും, മറ്റ് അസറ്റ് ക്ലാസുകളെ താരതമ്യേന മറികടക്കാൻ ഹാർഡ് അസറ്റുകൾക്ക് കഴിവുണ്ട്.
WF: ഒരു ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകനെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം ഈ ഫണ്ടിന്റെ നിക്ഷേപ വാദമെന്താണ്?
ശ്രീനിവാസ്: ഒരു ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർ ഈ ഫണ്ടിലേക്ക് നോക്കേണ്ടതിന്റെ പ്രധാന കാരണം, വികസിത രാജ്യങ്ങളിൽ വരുമാനമുണ്ടാക്കുന്ന യഥാർത്ഥ ആസ്തികൾ വളരെ സൗകര്യപ്രദമായ രീതിയിൽ സ്വന്തമാക്കാനുള്ള അവസരം അയാൾക്ക് ലഭിക്കുന്നു എന്നതാണ്. ആഗോളതലത്തിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സ്വന്തമാക്കാനും നിക്ഷേപിക്കാനും മറ്റ് വഴികൾ ലഭ്യമാണെങ്കിലും, ഒരു ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എഫ്ഒഎഫ് എളുപ്പത്തിലുള്ള ആക്സസ്, പ്രതിദിന ലിക്വിഡിറ്റി, ദീർഘകാല നികുതി കാര്യക്ഷമത എന്നിവയും ഡിക്ലറേഷൻ, അധികാരപരിധി പ്രശ്നങ്ങൾ പോലുള്ള മറ്റ് നിയന്ത്രണ ഭാരങ്ങളൊന്നും നൽകില്ല. ഫിസിക്കൽ പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിന്റെ ഏറ്റവും വലിയ വെല്ലുവിളി ദ്രവ്യതയാണ്, അതേസമയം ആഗോള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് സെക്യൂരിറ്റികളായ എഫ്ഒഎഫ് ദൈനംദിന എൻഎവി അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള ദ്രവ്യതയുടെ അധിക നേട്ടത്തോടെ സമാനമായ പങ്കാളിത്തം നൽകാൻ ലക്ഷ്യമിടുന്നു.
ചുരുക്കത്തിൽ, ലോകമെമ്പാടുമുള്ള റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് അവസരങ്ങളിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്ന ഒരു ആഗോള ഫീഡർ ഫണ്ടിൽ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിലൂടെ ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്ക് 5 വഴികളിൽ വിശാലമായി പ്രയോജനം നേടാം. ഒന്നാമതായി, ഇത് ഇന്ത്യയിൽ ലഭ്യമല്ലാത്ത അല്ലെങ്കിൽ ആഗോളതലത്തിലും ആഴത്തിലും ഇല്ലാത്ത അതുല്യമായ അവസരങ്ങൾ നൽകുന്നു ഉദാ: ലോജിസ്റ്റിക്സ്, കോൾഡ് സ്റ്റോറേജ് സൗകര്യങ്ങൾ, വെയർഹൗസിംഗ്, ഡാറ്റാ സെന്ററുകൾ, അസിസ്റ്റഡ് ലിവിംഗ് മുതലായവ. രണ്ടാമതായി, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന് എതിരായി പ്രവർത്തിക്കാനുള്ള കഴിവുണ്ട്. പണപ്പെരുപ്പവും ചരിത്രപരമായി ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പത്തിന്റെ കാലഘട്ടത്തിൽ സ്റ്റോക്കുകളെക്കാൾ മികച്ച പ്രകടനം കാഴ്ചവെച്ചിട്ടുണ്ട്. മൂന്നാമതായി, ആസൂത്രിത എസ്ഐപി അല്ലെങ്കിൽ ലംപ്സം നിക്ഷേപം വഴി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖല ദീർഘകാലത്തേക്ക് സൗകര്യപ്രദമായ രീതിയിൽ ഓഫർ ചെയ്യുന്ന നേട്ടങ്ങളിൽ പങ്കാളിയാകാനുള്ള പ്രവേശനം ഇത് ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്ക് നൽകുന്നു. നാലാമതായി, ഗ്ലോബൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് എഫ്ഒഎഫ് പോർട്ട്ഫോളിയോ ഡൈവേഴ്സിഫിക്കേഷൻ അവസരങ്ങൾ നൽകുന്നു, അന്താരാഷ്ട്ര ഇക്വിറ്റികൾക്കായി ഇതിനകം വിനിയോഗിക്കുന്ന നിക്ഷേപകർക്ക് വ്യത്യസ്ത സ്വഭാവങ്ങളുള്ളതും ഇന്ത്യൻ ഇക്വിറ്റികളുമായി കുറഞ്ഞ ബന്ധമുള്ളതുമായ ഹാർഡ് അസറ്റുകളിലേക്ക് വൈവിധ്യവത്കരിക്കാൻ നോക്കാം. കൂടാതെ, ഇന്ത്യൻ നിക്ഷേപകർക്ക് ഡോളറിനെതിരെ രൂപയുടെ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ ദീർഘകാല പ്രവണതയിൽ നിന്ന് നേട്ടമുണ്ടാക്കാനും കഴിയും, ഇത് റിട്ടേൺ പ്രൊഫൈൽ വർദ്ധിപ്പിക്കും.